【地方戸建て】客付けしやすい賃貸物件3つ特徴

こんな人向けの記事です

・地方で不動産投資を行っているけど、なかなか客付けできない。

・不動産投資を始めてみたいけど、客付けできるか心配だ。

この記事では、上記の方向けに関する記事です。

ブログ管理人

2015年より不動産投資を始めました。

現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。

家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。

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こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。

不動産投資で最も重要なことの一つが、”物件の客付け”です。

物件に客付けできるかどうかで、不動産が「資産」になるか「負債」になるかと言っても過言ではありません。

そこで今回は、「【地方戸建て】客付けしやすい賃貸物件3つ特徴」を紹介していきます。

この記事を読むメリット

・客付けしやすい物件の特徴を知ることで、自分の物件に活かすことができる。

・入居者のニーズを知ることで、客付けに強い物件にすることができる。

「客付けしやすい賃貸物件3つ特徴」

客付けしやすい賃貸物件3つ特徴

①清潔感がある

②駐車場が2台以上

③間取りが2LDK以上のファミリー向け

以上の「客付けしやすい賃貸物件3つ特徴」を、詳しく解説していきます。

①清潔感がある

築古物件でも水回りや家の廻りがきれいであれば、入居希望者のイメージは大きく変わります。

私が所有する物件は、古いもので50年以上の古民家物件がありますが、水回りを綺麗にしたところ、入居募集2週間で客付けが決まりました。

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②駐車場が2台以上

地方の場合、一人一台の車社会となります。

そのために、夫婦2人の駐車スペースが必須となります。

また、来客のことを考えると最低でも2台以上駐車スペースが必須条件です。

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③間取りが2LDK以上のファミリー向け

基本的に、戸建て物件に住みたいと思う入居者さんは、圧倒的に「新婚・ファミリー層」が多いです。

そのために、部屋数が適度に多いほうが入居者さんに喜ばれます。

新婚夫婦の間取り

居間・ダイニング・キッチン・寝室・物置部屋 

最低でも2LDK以上

ファミリー層の場合

居間・ダイニング・キッチン・寝室・物置部屋・子ども部屋 

最低でも3LDK以上

ちなみに、2DK程度になると、部屋数も多くないことからアパートを比較されて、戸建てとしての差別化が難しくなります。

以上の「客付けしやすい賃貸物件3つ特徴」を、必ず意識して物件を購入するようにしています。

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客付けしやすい特徴に合わない場合」

実際に、上記の3つの特徴に合う物件は、なかなかありません。

どうしても「客付けしやすい賃貸物件3つ特徴」に合わない場合はどうすべきか。

それは、工夫でなんとか3つの特徴に近づけないか検討をします。

ここでは、検討の事例を紹介していきます。

①「清潔感がある」について

清潔感は、改修リフォームで綺麗にすることができます。

当然、リフォーム費用をかければかけるほどに綺麗になりますが、費用をかけ過ぎると、投資効果が薄くなるので、検討する必要があります。

私の場合、基本的に「トイレ」と「キッチン」を優先してリフォームします。

この2箇所がきれいだと、入居希望者の内覧での印象は、大きく変わります。

優先順位として予算が合えば、「浴室」と「洗面台」を改修しますが、シャワーヘッドの交換や浴室壁面塗装をするだけでも随分と印象を変えることができます。

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②「駐車場が2台以上がない」について

よくあるパターンとして、建物の条件は良いものの敷地が狭く、駐車スペースがない場合あります。

その場合は、近隣で空いている敷地がないかを探します。

使用していない敷地があれば、その敷地の持ち主を探して、駐車スペースとして借りれないか交渉するのもありです。

③「間取りが2LDK以上のファミリー向けでない」について

部屋数は少ない物件の場合、間仕切りを新設して、部屋数を増やす方法をとります。

8帖の部屋でも真ん中に間仕切りを作ることで、片方は6帖の寝室、片方は2帖の物置にすれば良いのです。

部屋数が少ない場合でも、一度建物全体の間取りを見て、間仕切りによって工夫できないか検討してください。

「ファミリー層向けでの賃貸物件は、退去しにくいのでおすすめ」

戸建て物件を探している方は、ライフスタイルの変化によって、自分たちに合った物件を探しています。

例えば、ファミリー層であれば、子供が大きくなってきたことに機会に、ライフスタイルの変化によって、新たな住まいを探すことになります。

特に、今回紹介した、3つの特徴に合った賃貸物件であれば、ファミリー層の退去の回数が極端に少なくなりやすいです。

その一つの理由として、子どもの学校を変えたくないことがあります。

小学校1年生から6年生まで転校する必要をなくしたいのが心情です。

そのため、6年間は入居してもらえる確率が高くなり、長期入居が見込めることになります。

戸建て不動産投資の場合利回り20%を目標としているため、6年間入居し続けてもらえると、投資費用の元が取れる計算になります。

6年間入居の場合のシュミレーション

家賃額 6万円/月(72万円/年) 表面利回り20%

6年間入居で、432万円家賃収入が確定

つまり、積極的に「ファミリー層を狙った物件」が望ましいと思っています。

また、出口戦略として、入居から6年後に入居中のファミリーに物件を販売するものありです。

そうすることで、家賃収入(インカムゲイン)売却費用(キャピタルゲイン)の両方を得ることができます。

戸建不動産投資の出口戦略を考える 【賃貸物件を持ち続ける or 売却】

まとめ

客付けしやすい賃貸物件3つ特徴 まとめ

①清潔感がある

②駐車場が2台以上

③間取りが2LDK以上のファミリー向け

ただし、①〜③の条件を揃う物件は数が少ない。

そのために工夫をして、3つの特徴に近づけるように投資家自身が努力をする

以上が、「客付けしやすい賃貸物件3つ特徴」になります。

今回紹介した賃貸物件の特徴を揃えることで、入居者さんの住環境を良くすることできます。

住環境を整えることで、なるべく長く住み続けてもらい、収益物件として優良なものになっていきます。

そのため、今日紹介した3つの特徴は、物件を選定する際にはとても大切にしています。

このブログでは、不動産投資をメインに自分の実体験をもとに役に立つ情報発信をしていきます。

この記事を読んで参考になれば嬉しいです。

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