【損失あり】戸建て不動産投資 失敗事例ベスト5を公開

不動産投資初心者

・どんな失敗があるか、あらかじめ知っておきたい

・不動産投資で失敗しなくないなぁ

この記事では、上記の方向けに関する記事です。

ブログ管理人

2015年より不動産投資を始めました。

現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。

家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。

プロフィールはこちらから

こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。

不動産投資は金額が大きいこともあり、投資を失敗することが怖いと思う方が多いと思います。

そこで、今回は私自身、戸建不動産投資を行ってきた失敗経験を公開して、どんな損失が出たのかを順位形式で紹介していきたいと思います。

失敗事例を知ってもらい、記事を読んだ方の不動産投資成功につながれば嬉しいです。

「戸建不動産投資 失敗事例ベスト5」

戸建不動産投資 失敗事例ベスト5を公開

第1位:賃貸繁盛を過ぎてしまい、空室が続いた

第2位:リフォーム費用がかかりすぎ、想定利回りがでなかった

第3位:融資額内で費用が使いきれず、金融機関怒られる

第4位:自己資金を使い過ぎて、預金がギリギリになった

第5位:売買で想定外の経費が掛かりびっくりする

以上が「失敗事例ベスト5」です、実体験を解説していきます。

第1位:賃貸繁盛期を過ぎてしまい、空室が続いた

不動産投資において、空室が続き家賃が入ってこないことほど地獄はないです。

特に戸建物件の場合、入居者がいないとただの空き家になるので、掃除や物件管理の手間が必要になります。

不動産業界では、賃貸繁盛期という時期があります。

それは、1~3月の時期です。転勤や進学で引っ越しを行わなければならない人が多いからです。

そのため賃貸繁盛期を過ぎてしまうと、どうしても入居付けが難しくなります。

私が購入した物件では、賃貸繁盛期には間に合わなく、5月に入居募集を行った物件がありました。

その物件に客付けが決まるまでに、約5か月近くかかりました。

融資を受けて購入した物件だったので、空室の5か月の間は、ただ返済をするだけのマイナスキャッシュフローでした。

失敗への対策

空室は、機械損失を失うだけのマイナスキャッシュフローになります。

それを防ぐには、入居付けを確実にすること。

1~3月の賃貸繁盛期を狙って、その時期よりも早く物件を購入することが有効です。

特に戸建物件は、ファミリー層がターゲットになります。

親の仕事転勤の都合や子供の学校移動は、新年度の4月からが都合が良いため、1~3月の賃貸繁盛期を逃すと一年通して入居付けのチャンスは少なくなりがちです。

第2位:リフォーム費用がかかりすぎ、想定利回りがでなかった

不動産投資を行うためには、物件を購入・リフォームを行い賃貸物件として運営を行います。

物件の状態が自分が当初思ったよりも老朽化が進んでおり、リフォーム費用が多くかかってしまい、想定をしていた利回りがでなかったことがあります。

私の表面利回りを20%以上を目標にしています。

しかし、築古の物件を購入すると、リフォームが余分に多くかかってしまうことがあります。

失敗事例を紹介します。

当初リフォーム費用を100万円で予算を考えていましたが、結果としてリフォーム費用200万もかけてしまいました。

当初目標と結果

「当初目標」

リフォーム100万

戸建て物件 物件価格200万 家賃5.5万 表面利回22%

「結果」

リフォーム200万

戸建て物件 物件価格200万 家賃5.5万 表面利回13%

表面利回りは、目標利回り22%から13%まで減少してしまいました。

失敗の対策

目標利回り設定を決めておき、予算を決めてリフォーム範囲を厳守する。

思わぬ修繕・改修がでないように物件購入前には念入りに調査を行う。

ボロ戸建不動産投資の利回り目安は?【利回20%以上が合格点の理由を解説】

第3位:融資額内で費用が使いきれず、金融機関怒られる

金融機関で不動産費用の融資を受けると、必ず融資費用を使い切るように言われます。

しかし、予想外にリフォームコストが少なく済んだ物件がありました。

融資額内に済んだので良かったと思い、結果報告書類として少なく済んだ領収書を金融機関に持っていったところ、融資担当者から当初の融資額を使い切ってもらわないと困りますと指摘を受けました。

せっかく安く済んで良かったと思っていたのに、融資を受けた場合は、融資額いっぱいまで使い切らないといけないということでした。

そこで急遽、融資額にギリギリになるように照明器具を入れ替えを追加。

結果的に、部屋の雰囲気は良くなったので、良かったのですが融資額を全て使い切るということを初めて知った案件でした。

(この融資費用を全て使い切る条件は、金融機関によるみたいです。)

失敗の対策

始めに融資の条件を確認しておく。融資を受ける前に予算を決めておき、確実に使い切れるように検討しておく。

この条件で無駄な費用をかけるのは本末転倒なので、予算より少し少なめで融資を受けて、微妙な差額は自己資金で支払うことが無難。

第4位:自己資金を使い過ぎて、預金がギリギリになった

不動産投資の費用を支払うには2パターンあります。1つは金融機関から借入を行う。もう一つは自己資金で支払う方法です。

私は、返済リスクを考えて、返済比率50%以下になるように借入金と自己資金割合を分けています。

不動産投資を始めた当初は、借入金の総額が増えるのに抵抗があり、物件によっては自己資金を多く出す場合がありました。

一見すると借金額が少なくなるので、良い事だと思うかもしれません。

しかし、自己資金が少なくなるので、思わぬ修繕・改修の出費や空室が続きマイナスキャッシュフローになると、お金の余裕がなくなってきます。

事例

投資費用500万円の案件で、自己資金500万円がある場合

自己資金0円・借入金500万円の場合

手元には500万残ります。毎月の返済額は大きいですが、当分キャッシュが尽きる心配はありません。

その間に入居を決めることができれば、家賃収入でお金が廻り始めます。

また次の物件があれば、手元の500万を元手にさらに大きな物件に挑戦することも可能になります。

自己資金400万・借入金100万円の場合

残金100万円になります。毎月の返済額は少ないですが、仮に空室が続くと自己資金は100万を切ることになります。

失敗の対策

自分の投資スタイルに合わせた自己資金の使い方を計画しておく。

もしもの場合に、なるべく手元のお金は温存しておく方が良いが、返済比率を上げてしまうと金融機関の評価に響くこともある。

不動産投資拡大時期には、温存しておいた自己資金を担保にする必要性も出てくるので、自己資金が多ければ多いほど有利にはなることを知っておく。

戸建て不動産投資の購入方法 借金 vs 現金【結論は目的による】

第5位:売買で想定外の経費が掛かりびっくりする

初めての売買で自分の思っていた以上の経費が掛かり、お金がカツカツになったことがあります。

不動産初心者だったことは、売買費用以外にも様々な経費が掛かることを知らなかったからです。

特に、半年後〜1年後に届く不動産所得税は忘れがちです。

ある日突然、数万円〜十数万円の請求書が届くので、不動産投資家の間では恐怖の手紙とされています。

不動産投資にかかる経費は、一般的に物件購入価格の10〜20%とされています。

物件価格以外にも多くの経費はかかるのでお忘れなく。

戸建不動産投資で必要な諸経費一覧を紹介【物件購入費以外の費用とは】

失敗の対策

あらかじめ、不動産投資に掛かる経費を算出しておき、必要経費として予算組みをしておくことが大切。

番外.テレビが繋がらない

不動産投資を始めた当初です。

物件を購入してリフォームを終わらせ、無事に入居付けが済みほっとしていたところ、入居者さんから連絡がありました。

その内容は「テレビが映らないからどうにかしてほしい」とのことでした。

その連絡で、自分の物件でテレビが映らないことを知りました。よく考えると一度もテレビを持ち込んで映るかどうかの確認をしていないことを思い出しました。

急遽、電気屋さんに連絡をして、テレビの配線をお願いして事なきをえました。

この経験から、入居者さんに迷惑がかからないように、賃貸物件では一度自分で全ての設備に関して動作確認をするようにしました。

まとめ

以上の「失敗事例ベスト5」を紹介してきました。

戸建不動産投資 失敗事例ベスト5を公開

1.賃貸繁盛を過ぎてしまい、空室が続いた

2.リフォーム費用がかかりすぎ、想定利回りがでなかった

3.融資額内で費用が使いきれず、金融機関怒られる

4.自己資金を使い過ぎて、預金がギリギリになった

5.売買で想定外の経費が掛かりびっくりする

番外.テレビが繋がらない

これらの失敗経験は、実際に起こってみないとわからないもので、自分にとってはとても勉強になりました。

これから不動産投資を行う方や初心者の方が、この記事を読んで失敗しないようになればとても嬉しいです。