【戸建不動産投資の失敗談を公開】賃貸物件をリフォームをしすぎた結果

不動産投資初心者

・不動産投資に興味があるけど、失敗したくないなぁ

・失敗するとどうなるのか知っておきたい

この記事では、上記の方向けに関する記事です。

ブログ管理人

2015年より不動産投資を始めました。

現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。

家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。

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こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。

戸建不動産投資を行っていると、数多くの失敗をしてきた経験があります。

そこで今回は、「ボロ戸建て不動産投資をして、失敗した点について」詳しく解説したいと思います。

私の失敗事例を紹介することで、ぜひ参考にしてもらえると嬉しいです。

戸建不動産投資 失敗事例

物件に予算以上の過剰なリフォームをしていまい、コストがかかりすぎてしまった。

その結果、投資利回りを大きく落としてしまった。

ボロ戸建て不動産は、基本的には、建物の老朽化が進んでおり修繕リフォームが必須な状態です。

そのために、老朽化を直さないと客付けができないと思い、全力でリフォームを行うのですがそれが失敗でした。

今回は、自分の失敗談経験をもとに、今後戸建て不動産投資で失敗しない教訓をシェアできたらと思います。

不動産投資は、金額が大きいので失敗して致命傷になる可能性もあります。

失敗実例やかかった費用も紹介しながら、詳しく解説していきます。

また、リフォーム費用を抑えつつも、最低限行っておきたいリフォーム箇所も紹介していきます。

「賃貸物件をリフォームをしすぎた結果」

失敗の理由は、リフォームをし過ぎて「当初の予算」を大幅に超えてしまったことでした。

冒頭紹介した通り、リフォーム費用が大きくなると必然的に利回りが落ちてしまい

投資の意味がなくなってしまいます。

失敗の事例紹介

2018年 物件価格200万で購入した戸建て物件。

この物件は、4DKのファミリータイプで駐車スペースも2台分あります。

今の僕ならトイレの改修と表面リフォームで100万円程度で仕上がるのですが、過去の自分は、ついつい改修の必要もない箇所までリフォームをしてしまい、結果として200万の費用がかかってしまいました。

目標利回りを20%で設定していたところ、毎月家賃5.5万円で入居が決まり表面利回13%という結果になりました。

その時のリフォームの内訳がこちらです。

リフォーム費用200万円の内訳

トイレ改修 30万円

照明器具交換 10万円

畳からフローリング化(3部屋分) 50万円

雨樋修繕 30万円

浴室改修 10万円

和室の洋室化(3部屋分) 70万円

和室の洋室化を3部屋は必要なく1部屋にコストを抑えておけば、100万円程度のリフォーム代になったのではないかと想定できます。

実際に、和室から洋室化のリフォームは、物件自体の性能に影響する事はなく、単なる物件の見栄えの話です。

実際に客付けを行なってきて、和室から洋室に変えることで入居の反応が大きく変わる事はありませんでした。

利回りシュミレーション

リフォーム200万の場合

戸建て物件 物件価格200万 家賃5.5万 表面利回13%

リフォーム100万の場合

戸建て物件 物件価格200万 家賃5.5万 表面利回22%

リフォーム代を100万多く掛けてしまうことによって、利回りが9%の差が出ます。

つまり、コストをかけすぎると、一気に利益を生まない物件になってしまいます。

当時は、こういった考えまで行きつかずに、目標20%に到達することができませんでした。

「リフォームは、投資利回りとのバランス」

上記で紹介したとおり、リフォーム費用は利回りに大きく影響することがわかりました。

つまり、リフォームを掛け過ぎずに、適正な家賃設定を行うことが、ボロ戸建て不動産投資でキャッシュフローを残す本質的な考え方です。

リフォーム代を掛け過ぎないと、逆に客付けにも有利な場合があります。

その理由としては、”家賃を下げても利回りが残せること”です。

リフォーム100万の場合

戸建て物件 物件価格200万 家賃5.5万

表面利回22%

リフォーム100万の場合

戸建て物件 物件価格200万 家賃5.0万

表面利回20%

つまり、100万円のリフォームで済ましておけば、家賃5.5万円で表面利回22%、家賃5.0万円でも表面利回20%がとれていました。

この物件の近辺の家賃相場が5.5万円です。相場よりも0.5万円低いのであれば、他の物件よりも客付けはしやすく、かつ表面利回りを20%残す事ができます。

過剰なリフォームは、後々利益が残らない物件になってしまいます。

利益が残らなければ、当然投資としては失敗です。

利回り20%を目標にリフォームを組み立てる

リフォーム代をかけ過ぎて、結果的に利回りを大きく下げてしまった経験を活かして、考え方を改めることにしました。

今までは、多少コストがかかっても、「かっこが良い物件」にすれば、客付けしやすいと安易に考えてしまいコストをかけすぎる失敗をしていました。

失敗の思考パターン

物件価格200万 + かっこいいリフォーム=200万円 → 利回り13%

最近では失敗の教訓から、表面利回り20%以上残したいので、逆算してリフォーム代をいくら掛けれるという方法をとるようにしました。

失敗しにくい思考パターン

目標利回り20% → 物件価格200万円 + リフォーム費100万円まで

投資にとって当たり前の利回りですが、不動産投資の場合は自分の好きなようにできてしまうため、ついつい、やり過ぎてしまう場合があります。

利回りの追求を念頭において、「リフォームはあくまでも手段」とすることが失敗しにくい不動産投資だと思います。

最低限行っておきたいリフォーム箇所

では、リフォーム費用が決まっている中で、ボロ戸建て不動産を修繕しないといけない場合、それでも客付けができる物件に仕上げていかなければなりません。

ここでは、コストを抑えつつ「ここだけは最低限リフォームしておきたい箇所」を紹介します。

1.和式トイレの洋式化改修

ボロ戸建て不動産は、いまだに和式汲み取りトイレの場合が多いです。

水洗化もしくは簡易水洗化は必須のリフォームです。

2.壊れた給湯機改修

ボロ戸建て物件の場合、大抵の給湯機は15~20年前以上のものが置いてあります。

お湯が出ないと生活はできないので、最新のものに交換しておきましょう。その際についでに給排水インフラチェックも忘れずに。

3.キッチン・浴室の水栓カラン入れ替え

キッチンや浴室全体を入れ替えるとリフォームコストが跳ね上がります。

水栓カランを、シングルレバー水栓に交換してあげるだけで、水栓の使い勝手が大きく改善されます。

4.床(畳の表替え)改修

家の中で、人が触れる面積は床が一番大きいです。

床をクッションフロアや古い畳は表替えをすることで、全体的に綺麗な印象を与えることができます。

5.網戸取付

ボロ戸建て物件に場合、網戸に穴があいて虫が入ってくることがあります。そのため網戸を新しく張り替えてあげるだけでも随分と好印象の物件になります。

以上の1〜5は、ボロ戸建てリフォームでは必須です。

1〜5を行っても、戸建て1棟をリフォームしても100万円程度に抑えることができます。

また、ボロ戸建て物件の場合、元々の汚れや残才物があることが多いことから、

物件をきれいに掃除して物を処分するだけで、リフォーム代がかからず随分と印象が変わってきます。

まとめ

ボロ戸建て不動産の失敗は、リフォームコストをかけ過ぎてしまい、利回りが下がったことです。

目標利回り20%から逆算することで、リフォームコストを算出しましょう。

リフォームコストをかけ過ぎずとも、要所に絞った最低限のリフォームを抑えておけば、比較的客付けはできます。

この失敗により、2019年に購入した物件については概ね利回り20%を超えるようになってきました。

失敗を糧に引き続き、上手く運営できるように努力していきます!

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