戸建不動産投資の出口戦略を考える 【賃貸物件を持ち続ける or 売却】

不動産投資に興味がある人

・不動産投資に興味があるけど、物件を買った後が不安だなぁ

・物件は持ち続けるか売るのか、どうしたらいいのか分からない

この記事では、上記の方向けに関する記事です。

ブログ管理人

2015年より不動産投資を始めました。

現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。

家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。

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こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。

不動産投資において、「出口戦略」を考えることは非常に重要です。

不動産投資において出口戦略は2つの方法があります。

①不動産を持ち続けて家賃収入を得続けること(インカムゲイン獲得)

②不動産を売却(キャピタルゲイン獲得)して別の資産に変える方法もあります。

今回は、戸建て不動産投資の出口戦略は「持ち続けるor売却のどちらの方法が良いのか」を詳しく検討していきます。

持ち続けるor売却のどちらの方法が良いのか

資産運用の目的による

その理由は、資産の状況・時期・その人の属性にもよるからです。

一概にどちらが良いというわけでなく、投資を行う本人がどこに向かいたいかということが判断基準になると思います。

今回は、「物件を持ち続ける場合」と「物件売却の場合」のメリット・デメリットを検討して、私自身の出口戦略の考え方を紹介していきます。

「戸建不動産投資の出口戦略を考える」

まず前提として、出口戦略とは何かを解説します。

出口戦略とは

投資において、投下した資本を最大限に回収すること。

つまり、不動産投資で購入した物件を将来的にどうするかを決めておくことです。

実際に私は売却を経験したことがありませんので、受けおりの話にはなりますが、不動産投資は、「買うよりも売る方が大事」と言われています。

確かに、物件を売却をしないことには、物件当たりの最終利回りの確定はしないのは確かです。

また、物件を売却した方が良いのか、生涯持ち続けた方が良いのかは、その時の状況になってみたいと判断に迷うことと思います。

「賃貸物件を持ち続けた場合のメリット・デメリット」

賃貸物件を持ち続けた場合のメリット・デメリットを紹介します。

メリット

毎月定期的に家賃収入を得続けることができる。

入居者がいる場合は資産になる。

デメリット

物件の管理・修繕費がかかり続ける。

空室の場合は負債になる。

「賃貸物件を売却場合のメリット・デメリット」

賃貸物件を売却場合のメリット・デメリットを紹介します。

メリット

物件価格以上で売れると売却益を得ることができる。

デメリット

物件価格以下で売れると損益になる。

理想を言うと、買った瞬間に売却しても利益の出る物件で、持ち続けても収益があり、売っても利益が出る物件が良いです。

ただし、そういった優良物件はごくわずかです。

地方物件において、大抵の場合は持ち続けても修繕費がかかり、掛けた費用以上に売れることがほとんできないのが現状です。

一般的に不動産を買った瞬間には、最終的に売却のことを考えていないのがほとんどです。

私としては、予想できない未来について物件を手放すタイミングで、一喜一憂するよりも長期的な戦略に基づいて、物件を持ち続けるか・売却するかを判断した方が良いと思っています。

「私の出口戦略を紹介」

私の資産資産運用の目的は、以下の通りです。

資産運用の目的

不動産投資で生涯にわたり収入を得続け、セミリタイアを目指す。

私は現在32歳です。

今後生涯の人生の50年以上の期間という長い期間に渡り、不動産から収入を得たいというのが目的です。

そのため、劣化し続ける築古の戸建て物件だけでは、収入を維持し続けることが難しいと考えています。

つまり、不動産資産の「定期的な組み替え」が必要と考えています。

これらの考えをもとに物件の出口戦略を組み立てています。

私の戦略は以下の通りです。

短期戦略

戸建て不動産投資により手取り収入を50万円目指す。戸数20棟程度。

中期戦略

戸建て不動産からの家賃収入(インカムゲイン)+売却益(キャピタルゲイン)を元手に新築物件を取得していく。

長期戦略

戸建て不動産から新築物件へ資産を組み替え、長期的な運用を目指す。

長期戦略をもとに5〜10年以内には現在所有する戸建不動産を売却して、次の物件に資産を組み替える予定。

新築物件へシフトしていく理由としては、以下の通りです。

・家賃収入の付加価値を上げていくため

・10年間は維持修繕費用を据えおけるため

・時代のニーズにあった物件を提供していくため

・戸建て物件の維持が難しくなると予想されるため

理由はいくつか挙げましたが、本質的には時代の流れに合わせて資産を組み替える必要があると思います。

つまり、出口戦略を考える上で、一概に持ち続けるか売却どっちがいいかというよりも、自分の目的次第で最終的に物件を持ち続けるか、売却するかを決めておくことが大切です。

持ち続けるor売却のどちらの方法が良いのか まとめ

資産運用の目的による。

読めない未来を一喜一憂するよりも、人生の目的によって資産を組み替えて自分で組み立てれるように考えておく

今日紹介した出口戦略の方法も、時代背景や自分の目的の変化によって変わってくる可能性もあります。その時に最も良い戦略を選べるようにするため、日々の情報収集を欠かさないようにしていくことが必要です。