この記事では、上記の方向けに関する記事です。
ブログ管理人
2015年より不動産投資を始めました。
現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。
家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。
こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。
不動産投資の収益方法は２種類あります。
一つは、「家賃収入から収益を得る方法(インカムゲイン)」、そしてもう一つは、「不動産を売却してその差分から収益を得る方法(キャピタルゲイン)」になります。
その中でも、不動産投資は”物件を売却”して、はじめて利益が確定します。
その理由は、不動産は時間が経つほどに、物件の価値が大きく変化するからです。
日々の家賃から収益を得ていても、いずれ必要となる「大規模リフォーム」もしくは「解体費用がかかってくれば」マイナス収益に転じる可能性もあります。
つまり、自分の手から離れてみないと利益を確定できません。
不動産で、利益を確定させることを『出口戦略』と言います。
不動産をマイナスの負債にすることなく、自分で利益を確定されて、出口戦略をとるにはどのような戦略が必要になるのか。
その方法を検討することが投資家にとっては、とても重要となってきます。
そこで今回は、「戸建て不動産の失敗しない”出口戦略”を解説」を詳しく解説していきます。
投資家にとっては利益を確定させる上で需要な考えになります。ぜひ参考になれば嬉しいです。
・戸建て不動産投資の出口戦略の具体的な方法
・失敗しないための出口戦略を知ることが出来る
「戸建て不動産の失敗しない”出口戦略”を解説」
- 物件の売却
- 更地にして売却
- 解体後再建築
- 更地の活用
以上が、「戸建て不動産の出口戦略」です。
①〜④の方法で、戸建て不動産を手放すことになります。
詳しく解説していきます。
①物件の売却
「物件を売却」することで出口戦略をとる事になります。
以下の条件が、利益を確定する物件の売却の条件になります。
・残債がない
・不動産の価値が上昇
残債がない
戸建て不動産を借り入れをして購入して、借入金の残債がない場合に、売却をすれば利益を出すことができます。
ただし、①物件の価値が大きく落ちていない事、②毎月家賃収入の一部からきちんと借入返済を行なってきたことが条件になります。
不動産の価値が上昇
不動産の価値が上昇して買った時よりも売ったときの方が売買価格が高ければ、その差額の売却益を得ることができます。
物件の売却は、一番オーソドックスな出口戦略になります。
不動産投資家への不動産売却をすることをオーナチェンジと言います。
出口戦略として、オーナーチェンジを積極的に狙って行っても良いと思います。
②更地にして売却
物件を解体して、土地を売却する出口戦略をとることです。
・残債がない
・解体費用 ＜ 物件売却費
残債がない
上記と同じですが、借入金の残債がない場合には、売却をすれば利益を残しやすくなります。
解体費用 ＜ 物件売却費
物件を更地にするには、解体費用がかかってきます。
一般的な戸建て物件の解体費用は、150~300万円程度になります。
その解体費用よりも、土地の価格が低ければ土地を売却しても利益が残すことができず、赤字の出口戦略になってしまいます。
③解体後再建築
収益物件として運営していた物件が老朽化に伴い、解体をして再度収益物件を立て直す方法です。
自分の収益物件を新築物件といった資産の組み換えを行う出口戦略になります。
戸建て物件から、新築アパートへの建て替えは夢があっていいですね。
④更地の活用
収益物件を解体して、更地を活用する方法です。
・駐車場
・コンテナー倉庫
・太陽光発電所
既存の収益物件を手放して、一度更地にして収益資産に組み替えることで、売却もしくは保有といった出口戦略を取ることができます。
上記で紹介した出口戦略は、一概にどれが良いかは十分に検討しなければなりません。物件の状況や立地などにも大きく左右されます。
しっかりと計画をして、利益の残せる出口戦略はどれかを自分なりに検討してみましょう。
「失敗しないための出口戦略」
ここでは、出口戦略で失敗しないようにするための方法を紹介していきます。
・リスク対策を行う
・大規模リフォームの時期を把握しておく
・長期的に売却タイミングを待つ
リスク対策を行う
物件売却の出口戦略を取るためには、なるべく高い価格で物件を売却したいものです。
そのためにも、入居者がついた収益物件のまま売却できれば、比較的高い価格で売却の交渉がしやすいです。
つまり、空室リスクを回避することで、安く価格の売却を余儀なくされることはなくなり、出口戦略で失敗する可能性は低くなります。
大規模リフォームの時期を把握しておく
冒頭紹介した通り、大規模リフォームを行うことで、一気に収益を吐き出す必要があります。
そこで、大規模リフォームを行う前に、売却してしまい利益を守れば、出口戦略で失敗することはありません。
長期的に売却タイミングを待つ
不動産の価格は、社会情勢によって大きく左右されます。
2008年のリーマンショックによって、不動産の価格は大きく下落します。
下落するということは、不動産を売り急ぐ人多いということです。
そのタイミングで売却しても、大した利益も残らず、出口戦略としては失敗となる可能性が高いです。
「まとめ」
①物件の売却
・残債がない
・不動産の価値が上昇
②更地にして売却
・残債がない
・解体費用 ＜ 物件売却費
③解体後再建築
分の収益物件を新築物件といった資産の組み換えを行う出口戦略のこと
④更地の活用
既存の収益物件を手放して、一度更地にして収益資産に組み替えることで、売却もしくは保有といった出口戦略を取ること
失敗しないための戦略
・リスク対策を行う
・大規模リフォームの時期を把握しておく
・長期的に売却タイミングを待つ
以上、「戸建て不動産の失敗しない”出口戦略”を解説」になります。
出口戦略には様々な方法と、そのタイミングが非常に重要だと思っています。
私自身は売却の経験はありませんが、資産組み換えを考えると近い時期に物件の売却を経験しておいた方が良いと思い計画をしています。
ただ、2020年のコロナショックによって、不動産価格の下落が予想されます。
この下落が取れほどの影響を与えるのかは今はわかりませんが、社会情勢を見ながらタイミングを考えていきたいと思っています。
このブログでは、不動産投資をメインに自分の実体験をもとに役に立つ情報発信をしていきます。
この記事を読んで参考になれば嬉しいです。
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・不動産投資で失敗しない出口戦略を知りたいなぁ
・戸建て不動産投資の出口戦略を知りたい