【ボロ戸建不動産投資家が選ぶ】優良な賃貸向け物件の特徴５選

・不動産投資に興味があるけど、どんな物件が良いのかわらかないなぁ

・もし変な物件を購入してしまって、失敗するのは嫌だなぁ

この記事では、上記の方向けに関する記事です。

ブログ管理人

2015年より不動産投資を始めました。

現在８棟の戸建不動産物件を所有しています。

家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。

プロフィールはこちらから

こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。

不動産投資は購入する物件によって、成功するかどうかが大きく変わってきます。

物件によっては購入しない方がいい地雷物件もあったりするので、見極めがとても重要になります。

100万円でボロ戸建て物件を買ってみた【戸建不動産投資家の体験談】

2020.04.26

今回は、私が物件を買っていく中で「優良だと思う不動産の特徴５選」を紹介していきたいと思います。

優良な賃貸向け物件の特徴５選

上記の５選が優良物件です。実際にこの５つが揃う物件はなかなかありません。

なぜ、これらの条件が揃うと優良物件になるのか詳しく解説していきます。

①屋根の状態が良い

不動産の要となるのが、屋根と構造です。

屋根の状態が悪いと雨を防ぐことができません。

雨が入ってくると建物内の材料が湿気により腐食し始めます。

特に、柱・梁・桁・土台などといった構造材に雨が当たり続けると、腐食の原因となります。

湿気やすい木材には、白蟻に被害に遭いやすいため、最悪の場合、家の崩壊を招きます。

つまり、屋根の状態が良い物件は、家の状態も比較的良い物件です。

ちなみに、屋根材は、瓦→板金→スレート→トタンの順番で、耐久性が変わってきます。

基本的には、瓦屋根は状態が良ければ、10〜20年は屋根を十分に守ってくれます。

反対にトタン屋根は２～3年に一度塗装をして、屋根をコーティングしてあげる必要があるでしょう。

②客付けがしやすい立地

不動産は、立地条件によって客付けが決まってきます。

学校・スーパー・病院・職場・公共交通など、生活拠点へのアクセスが近いほど便利で人気が高いのが当然。

人気が高い立地ほど、賃貸として客付けがしやすいです。

不動産投資の格言として、1に立地、2に立地、3、4がなくて5に「立地」という言葉あがるように、不動産の価値は立地で決まると言っても良いでしょう。

③物件価格が割安で利回りがでやすい

ボロ戸建て不動産の場合、物件自体は100〜300万円程度で掲載されています。

私自身は、表面利回り２０％以上を目標に考えています。

高い利回りがやすいボロ戸建て不動産の場合は、比較的表面利回り20％を狙いやすいものがあります。

ただし、ボロの場合、リフォーム費用が自分が思ったよりも掛かる物件がほとんどなので、物件の「目利き」と「事前の調査」が必須です。

④２DK以上のファミリー層向け間取り

戸建て不動産の場合、基本的な入居ターゲットはファミリー層になります。

ファミリー層向けの間取りとしては、２DK以上が推奨されています。

なぜなら、リビング・キッチン・ダイニング・子供部屋・寝室と必要になる部屋数は決まっているからです。

ファミリー層の場合、一度入居が決まれば、退去がしにくい属性です。

なるべく長く入居してもらえるファミリー層向けの間取りを狙う方が、効率的ですね。

⑤設備のメンテナンスがしやすい

最後は水道・電気・ガスなどの住宅設備についてです。

物件によっては、水道の老朽化により水漏れや電気の漏電やガス管の負傷などインフラの改修が必要になります。

大抵のボロ戸建て不動産の場合は、お風呂・トイレ・キッチンなども古いものが入っていることが多いです。

そのため、リフォームの際には比較的設備のメンテナンスがしやすい物件であることが必要です。

また、すぐには改修が必要でなくても、将来修繕が必要になる場合があるので、その際にすぐにメンテナンスがしやすいものが良いでしょう。

まとめ

以上が、「優良物件の特徴５選」でした。

「優良の戸建て不動産を探すにはどうしたら良いか？」

上記の5つの条件を満たす物件をどうやって探したらいいのか疑問に思われるでしょう。

ここでは、優良物件の探し方を解説していきます。

探し方の方法としては、

・不動産サイトを毎日閲覧する

・不動産業者に物件を買う意向を伝えておく

この2つを根気強く続けることにより優良物件に会える可能性が高まります。

しかし、基本的には、優良物件は簡単に見つかるものではありません。

いい物件は市場に出回る前に、不動産屋が購入してくれそうな実績のある投資家へ、情報を流していきます。

ちなみにですが、私が今まで優良物件に出会えたのは、不動産サイトを100件閲覧して、内覧に10件行き、優良物件を見つけたのは１件あるかどうかの確率でした。

特に実績の少ない初心者不動産投資家へは優良物件の情報が届きにくいのですが、毎日不動産サイトを見続けて、不動業者へ購入意向を伝えておけば、ある日突然、物件情報が舞い込んでくる場合があります。

私が初めて購入した物件の時は、上記の2つを繰り返したことにより、表面利回り２０％以上の物件を購入することができました。

残念ながら、基本的に「優良物件」というものは、ほとんど市場にはありません。

しかし、最後は諦めずに続けた人が勝つ世界です。

今回紹介した５選を参考に、物件探しを進めてみてください。