戸建て不動産投資は”キャッシュフローを重視しない”理由

不動産投資に初心者

・戸建て不動産投資のキャッシュフローの考え方を知りたい

・戸建不動産投資は、なかなかキャッシュが貯まらないなぁ

この記事では、上記の方向けに関する記事です。

ブログ管理人

2015年より不動産投資を始めました。

現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。

家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。

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こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。

不動産投資を始めて、将来的には不労所得で自由な暮らしをする。

不動産投資には、本当に夢があります。

戸建て不動産投資を始める前には、そのような夢を見て始めたことを覚えています。

しかし、2015年から戸建て不動産投資を始めて分かったことがあります。

それは、戸建て不動産投資では”キャッシュフローは重視しない”ことです。

それでは、戸建て不動産投資で不労所得を得られないのかと疑問に思われるかと思います。

そこで今回は、「戸建て不動産投資はキャッシュフローを重視しない理由」を詳しく解説していきます。

当然ながらキャッシュフローが出るのであれば越したことはありません。

「戸建て不動産投資は”キャッシュフローを重視しない”理由」

キャッシュフローを重視しない理由

・キャッシュフローは出にくい

・売却時に利益が確定するから

以上が、「戸建て不動産投資は”キャッシュフローを重視しない”理由」になります。

詳しく解説していきます。

「キャッシュフローは出にくい」

そもそも戸建て物件投資では、キャッシュフローを出しにくいです。

出にくい投資物件からお金を絞り出すと、どこかで無理が生じてきます。

キャッシュフローを出しにくい理由

・融資期間が短い

・1棟当たり単価が低い

融資期間が短い

築古戸建て物件では、融資期間は7~10年程度になります。

そのくらいの融資期間であれば、どうしても返済比率が高くなりがちで、必然的にキャッシュフローは出にくいことになります。

1棟当たり単価が低い

戸建て物件は、そもそも1棟辺りの単価が低いため、キャッシュフローが出たとしても微々たるものです。

単価を上げるには、家賃収入を上げるか、支出を減らすかと言った努力が必要になります。

「売却時に利益が確定するから」

戸建て不動産投資では、大きな利益が確定するのは、物件売却時です。

特に融資を使った場合には、融資返済が大きな支出となり、毎月のキャッシュフローには反映されにくいです。

その分、融資期間が短いため、返済元本の減りは早いです。

返済元本の減りが進んでいくと、売却時の残る手残り額が多く残せる可能性があります。

戸建て不動産投資の場合は、この売却時の手残りを残すほうが、多くの収益を見込みやすいです。

「キャッシュフローと売却の利益確定は時間差だけ」

結局のところ、戸建て物件一棟あたりから生み出される最大収益は、ある程度決まっています。

例えば、物件価格500万円で家賃6万円の物件を紹介します。

築年数は40年と仮定。収益物件にするために大規模リフォームを行ったばかり。

この物件の最大収益

家賃6万円×12ヶ月×稼働率100% = 年間収益72万円

10年間稼働された場合

年間収益72万円×10年間 = 720万円のキャッシュを生み出す

逆に言えば、最大収益は720万円しか生み出すことはできない。

この720万円のキャッシュを、結局いつ受け取るのが良いかという話です。

キャッシュフロー重視の場合は、最大収益を毎月受け取る形になります。

逆に、売却時に最大収益を一気に受け取ること形になります。

一概にどっちが良いということではなく、受け取る最大額が決まっているので、自分の投資スタイルにあった受け取り方を選ぶほうが良いということです。

「キャッシュフローに惑わされては危険なことも」

築古物件を格安で購入して、超高利回りを出し毎月のキャッシュフローが多く見える話があります。

毎月のキャッシュフローが多いことに越したことはありませんが、気をつけることべきことがあります。

それは、築古物件の場合、不動産の資産価値が著しく低いため、出口戦略でつまずいてしまう可能性があることです。

実は、この話は私自身にも言えることなので、あえて説明をしておきます。

どうしても、目の前のキャッシュフローに注目しがちですが、実際に築古物件で10年ほどの月日が経つと、物件の劣化が進み資産価値が下がり始めます。

その時に今まで得てきたキャッシュフローを使い切ってしまうと、資産価値の下がった不動産のみとなり、負債だけが残った状態となってしまいます。

そうなってしまうと、得るに売れない・貸すに貸せない最悪の状態になってしまいます。

つまり、投資家としては、適度な売却を絡めつつ、うまく資産形成の組み替えをしていく必要があります。

「まとめ」

戸建て不動産投資は”キャッシュフローを重視しない”理由 まとめ

・キャッシュフローは出にくい

→戸建て物件では、「融資期間が短く」「1棟当たり単価が低い」ので仕組み上キャッシュフローが出にくい

・売却時に利益が確定する

→戸建て不動産投資の場合は、この売却時の手残りを残すほうが、多くの収益を見込みやすい

・キャッシュフローと売却の利益確定は時間差だけ

→戸建て物件一棟あたりから生み出される最大収益は、決まっている

キャッシュフロー重視の場合は、最大収益を毎月受け取る形になり、売却時に最大収益を一気に受け取ること形にもできる

・キャッシュフローに惑わされては危険なことも

→キャッシュフローを使い切ってしまうと、資産価値の下がった不動産のみとなり、負債だけが残った状態となってしまう

以上が、「戸建て不動産投資はキャッシュフローを重視しない理由」になります。

冒頭でも紹介しましたが、あくまでも毎月キャッシュフローを追求することに越したことはありません。

その上で、目の前のキャッシュフローよりも、もっと大事な投資全体を俯瞰してみることが重要です。

不動産投資の期間は、長期にわたります。

広く長く検討できるかどうかで、結果に大きく左右されると感じています。

このブログでは、不動産投資をメインに自分の実体験をもとに役に立つ情報発信をしていきます。

この記事を読んで参考になれば嬉しいです。

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