この記事では、上記の方向けに関する記事です。
ブログ管理人
2015年より不動産投資を始めました。
現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。
家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。
こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。
質問いただきました！
戸建て不動産投資は、物件購入しても毎月の家賃収益は、数万円とわずかです。
物件購入費用の元本を回収するのに、5~10年以上かかりますし、もしも10年後、修繕リフォームが必要になれば、さらにお金がかかります。
結局のところ、毎月のわずかな家賃を回収するだけで、損をするのではないでしょうか？
という質問がありましたので、今回は「戸建て不動産投資 家賃を回収するだけでは結局損するのではないか？」という内容を、質問を回答しつつ、詳しく解説していきます。
「家賃を回収するだけでは結局損するのではないか？」
損するかどうかは、投資家次第。
利益を出すことも可能。
「具体例」
例えば、600万円の戸建て不動産を購入して、賃貸物件にした場合に、
毎月の5万円家賃収入を得ても、10年でやっと元本600万円しか手にすることができません。
物件購入費600万円
(計算がややこしくなるので、諸経費は除きます。)
毎月家賃5万円 × 12ヶ月 = 60万円/年間
10年間合計の家賃収入600万円
その間に空室が出たり、修繕メンテナンスとが必要になれば、さらにコストがかかり元本600万を回収するのに、さらに時間がかかります。
質問者さんの言う通り、物件を維持するだけで精一杯に思えます。
しかし、以下の方法で収益性を上げることができると考えます。
ここからは、それらの方法を詳しく解説していきます。
「利益を出す方法はある」
では、戸建て不動産投資で利益を出すには、以下の方法があります。詳しく解説していきます。
①利回りを上げる
②物件を売却する
①利回りを上げる
利益を出すには、単純に利回りを高めるのが一番効果的です。
利回りを上げるには、安く物件を買うか、リフォーム費用を抑える、家賃を上げると言った方法があります。
上記の事例であげた物件でも指値交渉を行い、600万円から500万円にするだけで、利回りを2%上げることとができます。
物件価格：600万円 利回り：10.0% 元本回収まで約10年
物件価格：500万円 利回り：11.0% 元本回収まで約8.3年
もしくは、家賃を5万円から5.5万円で入居を決めた場合
物件価格：600万円
家賃5万円/月 利回り10.0% 元本回収まで約10年
家賃5.5万円/月 利回り10.0% 元本回収まで約9年
以上のように、単純な計算にはなりますが、利回りを上げることが可能です。
②物件を売却する
不動産投資は、現物投資資産になるので、物件を売却すると当然ですが現金が手に入ります。
実際に受渡しすることができる資産のこと
株などの有価証券と不動産のことをいう
物件売却価格が購入時よりも高く売却できると、その差分の売却譲渡益を得ることができます。
・土地の価値が上がる
・リフォームをして物件の付加価値を上げる
・高値でも欲しい人を探す
・客付けをして収益物件にする
以上のような付加価値をつけて物件を買った時よりも高く売れれば、利益を出すことが可能です。
「見えない貯金ができる」
戸建不動産投資は、”ある方法”を取ると見えない貯金をしているのと同じ効果を得ます。
そのある方法とは、「借入金」を使って投資を行うことです。
戸建不動産を借入金500万円を使って購入して、家賃5.5万円を得る場合を具体例に挙げてみます。
物件購入価格：500万円 家賃55,000円/月
借入金(返済期間10年間金利1.8%)：500万円 毎月返済額45,560円
毎月のキャッシュフロー
家賃55,000円/月 – 毎月返済額45,560円 = 9,440円/月
この条件で、10年間物件を維持し続けると以下の通りです。
物件購入価格：500万円
家賃総収入：660万円
借入金総返済額：546.7万(元金500万円+10年間金利46.7万円)
キャッシュフロー：+113.3万円
そして、購入から10年経って買った値段とおなじの500万円で売却できれば、自分のお金を使わず物件価格の500万円とキャッシュフロー113.3万円を得ることができます。
（計算がややこしくなるため、物件に売買にかかる諸経費・売買に関する譲渡税・家賃収入に対する不動産所得税に関しては省略します。）
つまり、借入金を使った不動産投資は自分のお金を使うことがない、見えない貯金をしているのと同じだと言えます。
当然、不動産投資は賃貸業になるので、リスクも大いにあります。
現金の貯金のように確実性は担保できませんので、あくまで一例としての紹介です。
「資産拡大が可能になる」
戸建て不動産単体で見れば収益性が少なく、場合によっては、長期に渡り投資を行ったとしても、家賃回収のみなるかもしれません。
しかし、戸建て不動産投資の実績をもとに資産の拡大をすることを視野に入れると、単体の戸建て不動産を活かすことができます。
戸建て不動産投資の実績で、中古アパートを購入する借入金を引くことや、物件を担保にさらに戸建不動産を増やす方法もあります。
資産拡大を視野に入れることで、物件単体よりも幅を持たせた投資を検討することが可能になります。
私の場合は、戸建て不動産の数を増やすことで、スケールメリットを出すようにしています。
単体では小さな収益性ですが、物件の数を増やすことで多くの収益を取れるようにしています。
当面の目標は、戸建て不動産を20棟運営することです。（現在は10棟）
不動産の場合、突然の修繕リスクや空室リスクなどが存在するため、物件の数を増やすことでリスク分散を期待しています。
また、後に資産拡大として、所有する戸建て不動産を担保に、大型物件へのステージチェンジも考えています。
「まとめ」
質問：家賃を回収するだけでは結局損するのではないか？
損するかどうかは、投資家次第。利益を出すことも可能。
利益を出す方法はある
・戸建て不動産は投資家の技量次第で、利回りを上げることは可能。
見えない貯金ができる
・借入金を使うことで、自らのお金を使うことなく見えない貯金をしているのと同じ。
資産拡大が可能になる
・物件単体で考えると収益性は小さいが、物件の数を増やし、スケールメリットを活かすことで資産拡大が可能。
以上が、「家賃を回収するだけでは結局損するのではないか？」という質問に対する回答です。
物件単体で見ると、効率が悪いと思いがちですが、徐々に実績を積み重ねていくとある日突然、成果を感じる日がきます。
不動産投資はストック型ビジネスになるので、始めた当初はなかなか成果が出にくいですが、自分の実績次第で、徐々に大きな成果につながります。
私もまだまだこれからですが、自分の目標に向けて小さな実績を積み重ねていきます。
この記事が参考になれば、嬉しいです。
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・戸建て不動産投資 家賃を回収するだけでは結局損するのではないか？
・不動産投資は、最終的に利益が残らないのではないか？