戸建て賃貸で失敗しないための戦略【物件の差別化が重要】

不動産投資に興味がある人

・不動産投資に興味あるけど、失敗したくないなぁ

・不動産投資をしているけど、他との差別化をしないとなぁ

この記事では、上記の方向けに関する記事です。

ブログ管理人

2015年より不動産投資を始めました。

現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。

家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。

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こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。

現在ほぼ満室経営ができており、新規物件を取得しても、すぐに入居してもらえるようにいつも心がけています。

今回はそんな経験から「戸建不動産物件で失敗しないための差別化戦略」を詳しく解説していきます。

「不動産投資の失敗とは」

まず前提として、不動産投資の失敗を定義しておきます。

不動産投資の失敗とは、所有する賃貸物件の入居が決まらないことです。

当然入居が決まらなければ、家賃は0円です。

仮に借り入れをしている場合は、返済ができなくなり、債務不履行になっていきます。

つまり、不動産投資の大前提としていかに入居付けができるかが重要になります。

その要因として大切なのが、他の物件ではなく自分の物件に入居してもらえるかです。

では具体的に、どのように入居を促すのかを詳しく解説していきます。

「近隣の家賃相場を知る」

基本的には、家賃は周辺の家賃相場で決まります。

つまり、家賃設定する場合には最初に周辺の似たような物件をサイト検索して、どのくらいの家賃設定をしているのかを確認してみましょう。

日々サイト検索をしていると、相場間がつかめてきます。

また、賃貸物件の相場を確認していると、すぐに入居が決まる物件と、そうでない物件の見分けがついてきます。

大抵は、家賃相場に合っていない賃貸物件が残っています。

冒頭言ったように入居のない賃貸は不動産投資として失敗になってしまいます。

近隣の物件を知ることで、どんな物件が埋まりやすく、どんな物件が残っていくのか常に分析することが大切です。

「競合との差別化をする」

失敗しにくい物件にするには競合と差別化をして入居者に選んでもらう必要があります。

具体的な競合との差別化方法を紹介していきます。

競合との差別化

・家賃を相場より1割程度安く設定

・敷金、礼金0円

・家具家電付き物件

・家賃を相場より1割程度安く設定

仮に家賃を5千円下げたとしても1ヶ月でも早く決まった方が良いと考えています。

なぜなら、家賃を5千円下げてもすぐに入居が決まった方が資金効率も良いです。

また2~3ヶ月入居が決まらなければ5千円下げた分よりも損失が大きくなるため、結果的に家賃を5千円下げて入居が決まるのであればそちらの方が良いと考えます。

具体例

家賃6万円で、入居まで2ヶ月かかった場合

家賃:6万円 × ( 12ヶ月 – 損失2ヶ月 ) = 60万円

家賃5.5万円で、入居がすぐに決まった場合

家賃:5.5万円 × ( 12ヶ月  ) = 66万円

ただし、家賃を下げすぎはおすすめできません。

地域全体の家賃相場が下がってしまい結果的に首を絞めてします可能性が高くなります。

よって、周辺の家賃相場を確認しつつ、まわりよりも少し目立つ程度の家賃にしておくことで、入居を決めてもらいやすいと思います。

・敷金、礼金0円

競合との差別化として、敷金、礼金0円を行っています。

大抵の場合、敷金・礼金家賃2ヶ月分となっています。そのことから賃貸物件を借りるだけで初期費用が30~40万円近くもかかってしまいます。

当然、初期費用が多くかかる物件より少ない物件の方が人気です。

基本的に、敷金はオーナーが入居者から修繕費などのお金を前もって預かるお金です。

敷金0円は、退去時に修繕費用を入居者の実費精算契約にしてあげることで、入居段階の初期費用を掛けないようにしてあげるのです。

礼金0円は、礼金がない分入居が早めに決まれば良いと考えています。

ここは賛否両論あるかと思うので、一つの手法をして選択可能だと思ってください。

・家具家電付き物件

こちらも入居時の初期費用を抑えるために、家具家電付き物件にして入居しやすい状況を作ります。

最近では、冷蔵庫・洗濯機・ TVなどの家電セットが安くで販売しています。

家賃1ヶ月分程度の出費で入居が決まり、入居者さんにも喜んでもらえるのであれば費用対効果が大きいです。

「高め家賃でも入居が決まる条件」

家賃を下げる方法以外にも、逆に物件に付加価値をつけることによって、家賃を上げてでも入居を決める方法があります。

簡単な方法としては、「ペット可物件」にすることです。

大抵の大家さんは家を汚される心配からペットを断る傾向にあります。

そのことから、ペットを飼う入居者さんは賃貸物件を選択する余地があまりありません。

そこで、「ペット可物件」にすることで多少家賃を高めに設定しても入居が決まることがあります。

私の物件の事例として、周辺の戸建て賃貸の相場家賃が5万円のところ、ペット可で募集したところ6.8万円で入居が決まったことがあります。

「まとめ」

以上、「戸建不動産物件で失敗しないための差別化戦略」を解説してきました。

戸建不動産物件で失敗しないための差別化戦略 まとめ

①周辺の家賃相場を知り、人気な物件のと、そうでない物件の違いを知ろう

②競合との差別化をする。入居者の気持ちを考えて入居しやすい条件を作ってあげる

③高め家賃でも入居が決まる条件とは、他にない条件で募集をかける。例えばペット可物件など

不動産投資は、賃貸業としての経営力を問われます。

入居者さんの気持ちを考えて戦略を打つことで、失敗しないための不動産経営が可能になってきます。

私もまだまだ道長ば。入居者さんが喜んでくれるような物件づくりを目指していきます!