戸建て不動産投資が”失敗しにくい”5つの理由

不動産投資初心者

・戸建て不動産投資に興味があるけど失敗したくないなぁ

・戸建て不動産投資が失敗しにくいって本当だろうか

この記事では、上記の方向けに関する記事です。

ブログ管理人

2015年より不動産投資を始めました。

現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。

家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。

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こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。

私は、不動産投資を始める以前のイメージは、巨額の借入をして人生一か八かを賭ける大勝負だと思っていました。

また、ゴミ物件を無理やりに、買わされたり、悪徳業者に騙されて借金だけが残り、人生が破綻するようなイメージも持っていました。

しかし、不動産投資を勉強して仕組みを知り、実際に戸建不動産投資をやってみて実際に思ったことが、想像よりも失敗しにくい事業だと言うことです。

そこで、今回は「戸建て不動産投資が失敗しにくい理由」を詳しく解説していきます。

「戸建て不動産投資が”失敗しにくい”5つの理由」

「戸建て不動産投資が”失敗しにくい”5つの理由」
  1. 大規模な資金が必要ない
  2. 地方でも戸建て賃貸需要が一定数ある
  3. 家賃次第で入居者は付く(生活保護)
  4. DIYでリフォーム修繕ができる
  5. 投資家以外にも売却できる

以上、「戸建て不動産投資が”失敗しにくい”5つの理由」になります。

詳しく解説していきます。

「大規模な資金が必要ない」

戸建て不動産投資を行うには、大規模な資金が必要ないのが特徴です。

私が1棟目に購入した物件は、180万円の物件でした。

家賃は毎月3.5万円で表面利回り21.0%になります。

180万円が大金だと言われるとそれまでですが、中古アパートや新築物件と比べると、1/10ほどの資本で参入できます。

ただし、戸建て不動産投資を行うには、最低でも200~300万円ほどの自己資金を用意することをお勧めします。

失敗しにくい戸建て賃貸を少額で始める方法【1棟目は総額200万円以下でした】

「地方でも戸建て賃貸需要が一定数ある」

私が戸建て不動産投資を行うエリアは、人口5万人強の地方になります。

この10年で、新築アパートの乱立合戦はありました。

しかし、一軒家の戸建て賃貸物件は、まだまだ需要>供給の状態が続いています。

アパート自体の数は増えて、ほぼ飽和状態になりつつありますが、戸建て賃貸物件の数はそれほど多くありません。

また、地方ならではの海に面したエリアやショッピングモール・駅の近隣であれば、比較的人気になりやすく、すぐに入居が決まる状況です。

地方においても、一定数は戸建て賃貸需要が見込めるため、借りてが全くなくなるといった失敗の可能性は少ないです。

ただし、地域によって事情が変わるかと思います。

まずは、あなたが投資を検討するエリアの不動産仲介業者さんに戸建て賃貸需要を確認をしてみるのが良いでしょう。

「家賃次第で入居者は付く(生活保護)」

私の経験則では、家賃の価格次第でどのような物件でも入居者はつくと思います。

どうしても入居がつかない場合は、地域最低価格で家賃設定をすると、地域最低価格につられた入居はつく可能性が高いです。

ちなみに、家賃の最低を知るには、その地域の生活保護者の家賃設定を調べると良いでしょう。

たいていの場合は、行政単位で生活保護者の家賃設定が決まっています。

私が住むエリアでは、生活保護の家賃設定は4万円です。

つまり、4万円以下で入居募集をすれば、他の競合物件よりも安い家賃になり、入居募集がしやすくなります。

不動産投資で失敗することは、入居が付かず、主たる収益である家賃が入ってこないことです。

最低家賃の価格設定でも、収支がまわる仕組みにしておけば、失敗するリスクを大幅に減らすことはできます。

戸建て賃貸物件の”家賃値下げ”で起こりうるデメリット

「DIYでリフォーム修繕ができる」

戸建て物件規模であれば、慣れた人であれば、DIYでリフォーム修繕することは可能です。

これがアパートやマンションになると大規模な修繕が必要となり、大きめ費用が必要になります。

戸建て物件の場合は、一度入居がついてしまえば、よほどのトラブルがない限り、修繕のリスク低いです。

戸建て物件でも、10年に一度リフォームは必要となります。

しかし、DIYで行える程度のリフォームであることが多いことから、コストのコントロールをしやすくリフォーム費用によるコスト倒れの可能性は低いです。

戸建て不動産投資でのDIYのメリット・デメリットを紹介

「投資家以外にも売却できる」

アパートやマンションの場合、売却の必要に迫られたとしても、基本的には不動産投資家以外に売却をすることが難しいです。

戸建て不動産の場合、不動産投資家以外の一般の方に、物件を売却することが可能です。

そのため、物件にはよりますが、アパート・マンションに比べて流動性が高く、現金化しやすい特徴があります。

流動性が高いということは、有事の際に現金化することができる可能性があるため、最終的に失敗しにくい特徴があります。

不動産物件がいくらで売却できるか査定する方法【高く売るテクニック紹介】

「とはいえ失敗する可能性もある」

上記では、戸建て不動産が失敗しにくい理由を紹介してきました。

ただし、全ての戸建て不動産が失敗しにくいかといえばそうではありません。

ここでは、購入すると「失敗する物件の特徴」を紹介していきます。

失敗する物件の特徴

・ゴミ物件

・詐欺まがいの悪徳業者

・絶望的な立地

【失敗する可能性が高い】戸建不動産投資 内覧して見送った物件5選

ゴミ物件

ゴミ物件とは、投資に値しない購入すると失敗する物件のことです。

具体的には、価格に対して価値が合わない物件やリフォーム費用がかかりすぎる物件です。

全般的にコストがかかりすぎる物件は、基本的に要注意です。

【購入したら失敗する】戸建て賃貸投資の特徴とは

詐欺まがいの悪徳業者

不動産業者によっては、詐欺まがいの悪徳業者がいます。

悪徳業者にハメられると最悪の場合、破産する可能性があります。

【アルヒ】投資用融資で書類改ざんで日経新聞が報道 |不動産投資初心者は恐怖

絶望的な立地

上記でも紹介しましたが、不動産投資における失敗は入居がつかず、家賃収入がないことです。

入居がつかない絶望的な立地であれば、失敗する可能性が高いです。

「まとめ」

まとめ 戸建て不動産投資が失敗しにくい5つの理由

・大規模な資金が必要ない

→自己資金300万円からで参入できる。アパートやマンション投資に比べると1/10以下である。

・地方でも戸建て賃貸需要が一定数ある

→地方においても、一定数は戸建て賃貸需要が見込めるため、借りてが全くなくなるといった失敗の可能性は少ない。

・家賃次第で入居者は付く(生活保護)

→最低家賃の価格設定でも、収支がまわる仕組みにしておけば、失敗するリスクを大幅に減らすことはできる。

・DIYでリフォーム修繕ができる

→DIYで行える程度のリフォームであることが多いことから、コストのコントロールをしやすくリフォーム費用によるコスト倒れの可能性は低い

・投資家以外にも売却できる

→不動産投資家以外の一般の方に、物件を売却することが可能である。

以上が、「戸建て不動産投資が失敗しにくい5つの理由」になります。

戸建て不動産投資は、アパートやマンション投資よりも低コストで始めることができます。

つまり、多少の失敗をしても、やり直しをして軌道修正を行えば良いです。

投資目的を明確にして、自分のリスク許容範囲を理解して上で、自分の投資スタイルにあった投資を心がけましょう。

そうするだけでも、失敗するリスクを大きく減らすことはできると思います。

このブログでは、不動産投資をメインに自分の実体験をもとに役に立つ情報発信をしていきます。

この記事を読んで参考になれば嬉しいです。

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