この記事では、上記の方向けに関する記事です。
ブログ管理人
2015年より不動産投資を始めました。
現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。
家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。
こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。
不動産投資に興味があると不動産業者に問い合わせをすると、全力で営業をかけられた経験はありませんか？
彼らは、自分たちの「営業ノルマ」や「物件成約ボーナス」を求めて、素人を見つけると、全力で営業をかけてきます。
相手はプロの営業マンです。その営業トークを、不動産投資の素人がまともに断ることはなかなか難しいものです。
不動産投資の営業トークに対して、論歩できるほどの「論理武装」をすることで、必要のないゴミ物件を掴む可能性を低くさせることができます。
そこで今回は、「不動産投資の営業トークを論破して断る方法【ゴミ物件をつかまないコツ】」を詳しく解説していきます。
私の経験上、投資家が主体で物件探しができる関係に持っていく方が良いです。
「営業トークを論破して断る方法」
・今が買い時です
・将来の年金代わりになる
・節税になる
・保険代わりになる
・必ず儲かる
以上が、「不動産投資の営業トークを論破して断る方法【ゴミ物件をつかまないコツ】」になります。
詳しく解説していきます。
「今が買い時です」
正直、不動産の買い時を判断するのは、プロの投資家でも至難です。
私は、市場が買い時と言っている時は、逆に売り時だと思っています。
その理由は、市場が買いに走り、価格が上昇する可能性があります。
そして、価格が上がりきった時に泡のように弾け飛ぶのです。それをバブル崩壊を言います。
不動産の営業マンが買い時といえば、それは”市場が売り”時になっている証拠です。
将来落ちる可能性が高い物件に投資することが、損をする可能性が高いのです。
「将来の年金代わりになる」
不動産投資のローン返済後は、家賃がそのまま入ってくるので、将来の年金代わりになります。
これは、不動産営業トークの上等手段です。
実際には、そんなことはありません。
その理由は以下の通りです。
・物件の修繕リフォームといった維持費用がかかる
・物件の老朽化に伴い、家賃が年々下落していく
・年金のように死ぬまで、確実に決まった金額は振り込まれない
不道断投資は、一部の優良物件を除き、年金のように毎月必ず収入が入るわけではありません。
空室になれば、収益が0円になるので、年金と言うよりの賃貸経営に近いのです。
不動産業者によっては、サブリースの提案をしてくることもあります。
しかし、長期サブリースとうたいながらも、不動産業者の都合でサブリースを打ち切り、投資家が自己破産に追い込まれる事例も多々あります。
「節税になる」
不動産投資で節税になるという営業トークがありますが、確かに一部節税の効果があることもありますが、大きな節税を期待はできません。
不動産投資の損失分をサラリーマンの給与所得からマイナスできるので、結果として収める税金の金額は減っていきます。
この損益通算の仕組みがあるために、不動産投資を始めると節税になる、と言われています。
とはいえ、節税をするために、不動産投資のような大きなお金を使った方法は、いかがなものかと思います。
サラリーマンでも自営業者でも、節税をするにはもっとリスクが低く、簡単な方法はあります。
例えば、iDeCo・積立NISA・ふるさと納税と言った敷居が低く、誰でも節税が効果が期待できる商品もあります。
つまり、不動産投資で節税を行うよりも、元本割れのリスクが少ない真っ当な節税方法をする方が良いと思います。
「保険代わりになる」
不動産投資は保険代わりになるというもの営業トークによくあります。
確かに、団体信用生命保険に入ることが、生命保険の代役になることは事実です。
団体信用生命保険とは、不動産投資における融資を受ける際に、債務者が死亡した場合に、保険から債務返済を行うことができる制度です。
つまり、不動産投資を行い、団体信用生命保険に入っていた自分が亡くなった場合、借金がチャラになります。
その制度を、保険の代わりになると営業トークで使ってきます。
ただ、掛け捨て生命保険であれば月1000円程度で、死亡保証1000万円の保険もあります。
私は月2000円の掛け捨て保険で、死亡保証2000万円のものに入っています。
その理由は、不動産投資は投資、保険は保険と分けて考えているからです。
不動産投資に保険をかけるというのであれば、その制度を維持するために、必ずいくらかの経費がかかってきます。
その経費を払うのであれば、普通の保険に入っておいた方が真っ当ではないでしょうか。
百歩譲って、融資に無条件で団体信用生命保険に入ることができればお得だと思いますが、保険のために、元本割れをする可能性のある投資のリスクを背負うのは、全く意味のないことだと思っています。
「必ず儲かる」
「必ず儲かる」投資の正解でこの言葉が出た時点で、詐欺を疑ってください。
投資は先の未来が誰にも予測できません。
よって、必ず儲かることは絶対にあり得ません。
むしろ、必ず儲かると誘いをかけて、ゴミ商品を買わして、売った側だけ利益があると考えた方が良いです。
繰り返しますが、投資の正解で「必ず儲かる」ことはあり得ません。
自分の経験・知識・スキルをフルに活用して、それに近づけることはできますが、素人が勝てるほど甘い世界ではないのです。
むしろ「必ず儲かる」は、カモを誘い出すエサです。
不用意にエサに近づくと、はめ込まれ最悪の場合、自己破産に追い込まれる可能性もあります。
「まとめ」
・今が買い時です
→不動産の買い時を判断するのは、プロの投資家でも至難。
・将来の年金代わりになる
→不動産投資は、年金のように毎月必ず収入が入るわけではない。
・節税になる
→節税になることもあるが、リスクが高いため、他の商品の方が効果的。
・保険代わりになる
→保険代わりになることもあるが、リスクが高いため、掛け捨て保険の方が効果的。
・必ず儲かる
→投資は先の未来が誰にも予測できない。「必ず儲かる」は、カモを誘い出すエサ。
以上、「不動産投資の営業トークを論破して断る方法【ゴミ物件をつかまないコツ】」になります。
不動産投資の仕組みを理解できていれば、悪徳営業トークを論破することは可能になります。
勉強をしっかりとして、知識を身につけることで、自分の資産を守ることができます。
自分を守るためにも、しっかりと勉強をしてから不動産投資に挑戦することをお勧めします。
このブログでは、不動産投資をメインに自分の実体験をもとに役に立つ情報発信をしていきます。
この記事を読んで何か参考になれば嬉しいです。
Follow @inaka_ninjin
・不動産営業マンから物件を買わないかと言われているけど大丈夫かなぁ？
・しつこい不動産投資の勧誘を断りたい