【セミリタイアまでの道のりが遠い!?】戸建不動産投資のデメリットを解説

不動産投資に興味がある人

・戸建て不動産投資に興味があるけどデメリットを知りたいなぁ

・セミリタイアに興味があるけど、不動産投資で可能だろうか?

この記事では、上記の方向けに関する記事です。

ブログ管理人

2015年より不動産投資を始めました。

現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。

家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。

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こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。

戸建不動産投資は、メリット・デメリットがあります。

このブログでは、戸建不動産投資をお勧めする記事を書いています。

しかし、今回はあえて「戸建不動産投資のデメリットを解説」して、戸建不動産投資で注意すべきことを紹介していきます。

不動産投資初心者の方や、これから何か投資を始めるようかと考えている方向けになっています。

「戸建不動産投資のデメリット」

戸建不動産投資のデメリット

・キャッシュフローが多くない

・現金が不足しがち

・拡大スピードが遅い

・セミリタイアまでの道のりが遠い

以上が、「戸建不動産投資のデメリット」になります。

詳しく解説していきます。

「キャッシュフローが多くない」

戸建不動産投資の場合、キャッシュフローが多くないというデメリットがあります。

キャッシュフローとは

実際に得られた収入(家賃収入)から、支出(借入返済・経費)を差し引いて手元に残る資金の流れのこと。

なぜなら、戸建不動産投資の場合、「融資返済期間が10年設定」と短くなることが多く、「返済比率」が大きくなりやすいからです。

複雑な理由になってきたので、詳しく解説します。

融資を使って、戸建不動産投資を行う場合、金融機関は返済期間を”原則7~10年の短い期間”で設定をしてきます。

事例:500万円を借入した場合

返済期間10年(金利1.8%)

毎月の返済額45,560円(元利均等返済)

返済期間20年(金利1.8%)

毎月の返済額24,823円(元利均等返済)

上記のように、返済期間が短いほど、毎月の支払額が大きいことがわかります。

では、なぜ返済期間が短いほど、「返済比率」が大きくなるのか具体例を紹介していきます。

返済比率とは

返済額に対する家賃収入の割合のこと

返済比率 = 返済額 / 家賃収入

返済比率は、健全な経営ができているかの一つの指標になる。

50%以下が、安全圏内と言われている。

家賃収入 6万円の場合

返済期間10年(金利1.8%)

毎月の返済額45,560円(元利均等返済)

返済比率:75.9%

家賃60,000 – 返済45,560円 = 手残り14,440円

返済期間20年(金利1.8%)

毎月の返済額24,823円(元利均等返済)

返済比率:41.3%

家賃60,000 – 返済24,823円 = 手残り35,177円

返済期間が10年の場合は、返済比率75.9%で、手元に残るキャッシュフローが14,440円になります。

返済期間が20年の場合は、返済比率41.3%で、手元に残るキャッシュフローが35,177円になります。

築古物件では、原則7~10年の短い期間期間の融資になるので、キャッシュフローが残りにくいことが分かります。

「なんだ戸建不動産投資は儲からないのかぁ」と思われる方に、朗報です。

返済期間が短いほど、返済金が大きいので、借金をガンガン返しています。

つまり、借入金は確実に減っています。

逆に、返済期間が長ければ長いほど、借入金は残ったままになります。

私はどちらかと言えば、返済期間を短くキャッシュフローを少なくして、借入金を減らすのが好みなので、”戸建て不動産投資が自分に合っています”。

「現金が不足しがち」

戸建不動産は、基本的に現金が不足しがちになります。

その理由は、先ほど上記で紹介したキャッシュフローが少ないからです。

毎月手元に残りお金よりも、返済費用に当ててしまうので、お金は残りません。

現金が少ないと自己資金が溜まりづらいので、次の物件を購入するのに時間がかかります。

「不動産投資を短い期間でキャッシュフロー月100万超えました!」

という事例は、アパート・マンションといったキャッシュフローが残りやすい投資方法だからできるのです。

基本的には、返済期間を20~30年に設定して、毎月の返済額を小さくすることで、多くのキャッシュフローが残っているように見えやすいのです。

返済期間は長ければ長いほど、借入金は減らないことを知っておきましょう。

「拡大スピードが遅い」

戸建不動産投資は、100~500万円と少額で始めることができるので、初心者向けとも言えます。

逆に、少額で始めることができるからこそ、収入そのものは大きくありません。

不動産投資の売り上げを上げるには、「戸数」か「家賃」を上げる必要があります。

つまり、戸建不動産投資の場合、マンションやアパートと違って一棟・1世帯ずつしか買い進めることができないので、売上の拡大スピードは遅くなります。

「戸建不動産の場合」

1棟 × 1世帯分の家賃

「マンション・アパートの場合」

1棟 × 複数世帯分の家賃

上記の理由から、どうしても拡大スピードが遅いデメリットがあります。

家賃収入を大きく上げたい人にとっては、戸建不動産投資は他の不動産投資に比べて、あまり向いない投資方法になります。

「セミリタイアまでの道のりが遠い」

戸建不動産だけで投資を行う場合は、セミリタイアまでの道のりは遠いと思った方が良いでしょう。

セミリタイアまでの道のりが遠い理由

①戸建不動産投資は、キャッシュフローが少ない

②キャッシュフローが少ないので、現金が不足がち

③現金が不足がちなので、拡大スピードが遅い

④拡大スピードが遅いので、セミリタイアまでに時間がかかる

戸建不動産の特性を知ることで、セミリタイアまでには時間がかかるということが分かります。

「まとめ」

まとめ

・キャッシュフローが多くない

→戸建て不動産投資は、返済期間が短いことから、返済比率が高くなりやすくキャッシュフローが出にくい。その反面、借入金の返済のスピードは早いとも言える。

・現金が不足しがち

→上記の通り、返済比率が高いことから、返済に現金を使いがちになる。そのため現金は残りにくい。

・拡大スピードが遅い

→現金が残りにくいため、次の物件を購入するための資金が多くはない。そのため物件の拡大スピードは遅くなりがち。

・セミリタイアまでの道のりが遠い

→拡大スピードが遅いことから、どうしてもセミリタイアへの道のりは遅くなりがちになる。

以上が、「戸建不動産投資のデメリット」になります。

今回のデメリットは、逆を言えば、戸建不動産投資は小さく初めてコツコツと規模を拡大する方にはおすすめな方法です。

やっぱり、スピードを上げ投資したいと思われる方は、アパートを購入する、新築を建てるなどして、自分なりの得意な手法を見つけるのも良いと思います。

人それぞれあった投資方法を見つけることで、負けにくい投資になっていきます。

このブログでは、不動産投資をメインに自分の実体験をもとに役に立つ情報発信をしていきます。

この記事を読んで参考になれば嬉しいです。