戸建て不動産投資の購入方法 借金 vs 現金【結論は目的による】

不動産投資を始めたい人向け

・不動産投資を始めたいけど、現金かローンどっちがいいんだろう?

・自己資金が減るのが嫌だし、借金するのも怖いなぁ

この記事では、上記の方向けに関する記事です。

ブログ管理人

2015年より不動産投資を始めました。

現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。

家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。

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こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。

戸建て不動産投資を購入するには、2つの方法があります。

1つは、金融機関から借金をして物件を購入する方法、、もう一つは現金一括で購入する方法です。

「レバレッジを効かせて借金を上手く使い買った方が良い」「戸建ては現金で買うべき」など様々な情報があります。

そこで今回は、「戸建て不動産投資の購入方法 借金 vs 現金」を詳しく解説していきます。

「戸建て不動産投資の購入方法 借金 vs 現金」

戸建て不動産投資の購入方法 借金 vs 現金

物件の購入方法は、個人の投資目的によって変わる

戸建て不動産投資の購入方法は借金か現金どちらが良いかは、個人の投資目的によって変わってきます。

なぜなら、借金で買う場合、現金で買う場合によって「投資の結果」が変わってくるからです。

その理由を解説していきます。

「借金購入のメリット・デメリット」

ここでは、借金購入のメリット・デメリットを解説していきます。

借金購入のメリット

借金購入のメリット

・少ない自己資金で始められる

・レバレッジを効かせられる

・費用対効果(ROI)が高い

・少ない自己資金で始められる

借金で物件を購入するので、自己資金が少なくても物件を購入することが可能です。

手元に資金がないが、不動産投資を始めたい人向けです。

・レバレッジを効かせられる

不動産投資は、不動産を担保に金融機関のお金を使うことができます。自己資金を使わずに金融機関のお金を使うことをレバレッジ(てこの原理)を効かせるといいます。

レバレッジを使えば、手元にお金がなくても大きな金額の不動産投資ができます。

・費用対効果(ROI)が高い

借金購入の場合は、自己資金が少なくても、借入金を活用した投資が可能です。

そのため、少ない資金で大きなリターンを得ることができ、ROIが高い投資ができます。

ROIとは

投資で、どれだけ利益を得ることができるかという指標のこと。

ROIの数値が高ければ高いほど、費用対効果の高い投資になります。

借金購入のデメリット

借金購入のデメリット

・借金返済が必要

・返済金利の変動がある

・借金返済が必要

当然ながら、毎月決められた日に決められた金額の返済が必要になります。

・返済金利の変動がある

借金をするには、返済額に借入金利が付きます。

借入金利は、市場の状況によって変動します。

借金をした当初よりも、金利が上がる可能性もあり、その場合には当初よりも返済額が増える場合もあります。

「現金購入のメリット・デメリット」

ここでは、現金購入のメリット・デメリットを解説していきます。

現金購入のメリット

現金購入メリット

・融資が出ない物件でも購入が可能

・借入返済がなく利息返済もない

・キャッシュフローが大きい

・スピード決算ができる

・融資が出ない物件でも購入が可能

現金であれば、融資が出ない物件でも購入が可能です。

融資が出ない物件とは、再建築不可物件や建蔽率違反といった金融機関にとって担保にできない物件のことです。

それら物件は、融資が出ない物件は他の人が嫌う場合があり、利回りが高い物件になりやすいです。

・借入返済がなく利息返済もない

現金購入は当然ながら、毎月の返済の義務や利息もかかりません。

つまり、借金と比べて利息がない分、最終的に手元に残るお金は多くなります。

・キャッシュフローが大きい

現金購入の場合、家賃収入から返済金額を引いた額が手元に残る借金と比べて、毎月のキャッシュフローが大きくなります。

現金購入のキャッシュフロー:家賃収入

借金購入のキャッシュフロー:家賃収入 – 返済額

・スピード決算ができる

欲しい物件があれば、現金の場合手元にあるお金を使うのでスピード決算が可能になります。

借金の場合は、融資手続きが半月~1ヶ月以上はかかるため、時間がかかりやすいです。

現金購入デメリット

現金購入デメリット

・レバレッジがないため投資効率が悪い

・資産の拡大に時間が掛かる

・自己資金が少なくなる

・レバレッジがないため投資効率が悪い

現金購入の場合は、手元にある現金を使うのでレバレッジを効かすことはできません。

そのため、手元にあるお金分の投資しかできず、借金をする場合と比べると投資効率は下がります。

・資産の拡大に時間が掛かる

現金購入の場合は、自己資金のみで物件を買い進めるため、資産拡大に時間がかかります。

家賃収入から次の物件を購入するには、数年かかることになります。

・自己資金が少なくなる

物件を購入するたびに現金を使えば、手元から自己資金は減っていきます。

いざといった時に資金がないと行動できなくなるデメリットがあります。

「投資の目的によって選択する」

借金購入・現金購入のメリット・デメリットを紹介してきました。

どちらもメリット・デメリットがあることがお分かりいただけたでしょうか?

不動産投資はあくまで手段であり、目的ではありません。

投資の目的を明確にして、自分の目指すライススタイルに合わせた物件購入方法を選択する必要があります。

ここでは具体例を紹介して、現金購入・借金購入の判断の参考にしていただけたらと思います。

投資の目的例

・資産拡大のため

・将来の年金代わりのため

・早期のセミリタイアのため

・資産拡大のため

投資の目的が資金拡大の場合でも、長期か短期によって、現金購入・借金購入の判断は変わってきます。

長期的に資金拡大を行いたい場合には、現金を使い資産を増やす方が無難です。

その理由は現金であれば担保設定の必要もなく利息返済がないため、長期的には最終的に残る資産が多くなりやすいからです。

逆に、短期的に資産拡大を行いたい場合には、フルローン・フルレバレッジで自己資金を温存しつつ、借金によって短期的に資産を拡大していく方が良いでしょう。

ある程度の規模になれば、売却しつつ資産を整理して安定したポートフォリオにしていきます。

長期資産拡大の場合:現金購入 

短期資産拡大の場合:借金購入

・将来の年金代わりのため

年金代わりに不動産投資を始める方も多いかと思います。

この場合も年齢によって、現金購入・借金購入の判断は変わってきます。

例えば、30~40代で定年まで時間がある場合は、借金をして資産価値の高い新築物件か築浅物件を購入して、定年時に借金を完済して家賃収入を年金がわりにすることが可能です。

逆に、50~60代で定年まで残りわずかの場合は、現金で戸建不動産を購入して、安定した確実な収益を得る方法をお勧めします。

30~40代の場合:新築アパートなどを借金購入 時間を味方にしたレバレッジ投資

50~60代の場合:戸建不動産を現金購入 安定した手堅い投資

・早期のセミリタイアのため

早期のセミリタイアの場合は、生活費分をキャッシュフローから得る必要があります。

セミリタイアに必要な生活費用によって投資額は変わってきますが、早期のセミリタイアの場合、おおよそ借金購入が必要になります。

私の場合、早期セミリタイアを目指していますが、セミリタイア達成には数千万円の現金が必要になるため現金購入では現実的ではありません。

仮に不動産収益を毎月20万円得る場合

実質利回り5%で逆算すれば、4800万円必要になります。(実際は税金がかかりますが割愛しています。)

早期セミリタイアのために4800万円の現金を手元に残せる人は多くないでしょう。

実際には、借金と現金購入の両方を上手く使い分け、資産を作っていくことが現実的です。

「まとめ」

戸建て不動産投資の購入方法 借金 vs 現金

物件の購入方法は、個人の投資目的によって変わる

借金購入と現金購入のメリット・デメリットを知り、将来の目的によって上手く使い分けることが良いでしょう。

以上、「戸建て不動産投資の購入方法 借金 vs 現金」を解説してきました。

私は不動産投資で、早期セミリタイアを目指しています。

そのため上記で紹介した通り、現金購入・借金購入を使い分けて、セミリタイアのため資産の拡大を進めています。

この記事が参考になれば嬉しいです。