この記事では、上記の方向けに関する記事です。
ブログ管理人
2015年より不動産投資を始めました。
現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。
家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。
こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。
不動産投資において、客付け力の強い物件とそうでない物件があります。
不動産投資家にとっては、物件に入居者がつくかどうかによって「収益物件になるか」「負債になるか」に分かれます。
私は、2015年より地方で不動産投資を始めました。現在もほぼ満室経営が続いています。
どうやって客付けを行っているかというと、「全ての物件で共通する特徴」があります。
今回は、「【不動産投資】 ”客付け力を上げる賃貸物件”の特徴」を紹介していきます。
この特徴を抑えることで、地方における不動産投資の客付け力は飛躍的に上がります。
ぜひ参考になると嬉しいです。
「”客付け力を上げる賃貸物件”の特徴」
地方における不動産投資の客付け力を飛躍的にあげる特徴がある。
その特徴とは、「２台分の駐車スペース」があることです。
「”客付け力を上げる地方物件”の特徴」は「２台分の駐車スペース」がある物件です。
たったのこれだけと思われそうです。なぜ、「駐車スペースで客付け力が上がるのか」その理由を詳しく解説していきます。
「地方は一人一台が当たり前」
地方に住まいの方はお分かり頂けるかと思いますが、地方では「車は一人一台が当たり前」です。
なぜなら、公共交通の割合が非常に少なく、職場への通勤では車の移動が必須だからです。
また、子育て世代の奥さんの毎日の買い物や、保育園への送り迎えなどでも車による移動は、必須になります。
そのために、地方戸建て不動産の最も入居率の高い『ファミリー層の賃貸への条件』として、駐車スペース２台以上が必須となります。
逆に言えば、駐車スペース２台以上あれば、比較的に入居は決まりやすいです。
多少の設備が悪くても、物件が古くても、それらの条件は家賃を下げることにより、調整が効きます。
しかし、駐車場がない物件では、地方において致命傷。
物件への客付けに、大きく影響してしまいます。
「駐車スペースによって物件の価値が変わる」
上記でも紹介した通り、地方において、入居を左右するほどに、駐車スペースの必要性は高いです。
投資家目線で判断すると、入居が決まらない物件については、最終的な出口戦略として売却しづらくなり、非常に価値の低い判断をします。
一つの例を紹介します。
建物が接道する道路いっぱいに建っており、駐車するスペースがない物件があります。
そういった物件は入居がつくように、道路に接道する部屋を一つ壊して、車庫にすることもあります。
当然、車庫へ改修するにも、リフォーム費用が掛かってきます。
そうまでして、駐車スペースがないと入居付けは決めづらいものです。
車庫への費用が家賃収入と計算をして、収益として割に合うか検討します。
リフォーム費用が高く掛かってしまう場合には、収益性の低い物件となり、車庫にするメリットは無くなります。
つまり、地方の戸建て不動産においては、駐車スペースがあるかないかで”物件の価値”は大きく変化してきます。
「駐車スペースがない場合は客付けできなのか」
では、駐車スペースがない場合は、不動産投資を諦めた方が良いのでしょうか？
駐車スペースがないことで諦める前に工夫でどうにかなることもあります。
駐車スペースがなかった場合でも、実際に客付けが決まった事例を紹介します。
近隣の空き地に交渉に行く
駐車スペースのない物件の近くに「空き地」があれば、駐車場として交渉できるかもしれません。
駐車場代の代わりに草刈りなどの管理をしてあげると持ちかければ、無償で借りられる場合もあります。
塀や庭を撤去して駐車スペースを確保する
戸建て不動産の場合、駐車場がないのにも関わらず、無駄に立派な塀や庭があることがあります。
その場合は、塀や庭を撤去することをお勧めします。
塀や庭よりも、駐車スペースを確保することを優先した方が、入居者には喜ばれるからです。
【実例】巨木を切り倒し、駐車スペースを確保
実際に、私が購入した物件でも車１台しか止めるスペースがない物件がありました。
その物件では、立派な松の木がそびえ立っていましたが、松が大きすぎて手に負えませんでした。
結果的には、松を切り倒し駐車スペースを確保してあげたことにより、入居者がつくことが決まりました。
つまり、駐車スペースが戸建て不動産においても、工夫によって駐車スペースを確保してあげることにより、入居がつきやすくする方法もあります。
駐車スペースのない物件に、余った無駄なスペースがないか再度検討してみるのもありです。
「まとめ」
地方のファミリー層を狙った賃貸物件では、駐車スペース２台以上は必須
駐車スペースがない場合は、「近隣の空き地を借りる」「敷地内の余計な構造物を撤去する」などして、駐車スペースを確保した方が客付けしやすい
以上、「”客付け力を上げる賃貸物件”の特徴」になりました。
地方では、一人一台の車社会です。
つまり駐車スペースは、広くたくさんおけることに越したことはありません。
なぜなら、家族用以外でも”来客用の駐車スペース”も必要だからです。
客付け力を挙げるには、実際の生活に沿った暮らしのイメージができるかが重要です。
このブログでは、不動産投資をメインに自分の実体験をもとに役に立つ情報発信をしていきます。
この記事を読んで参考になれば嬉しいです。
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・運営する物件、なかなか入居者が決まらないな
・魅力的な物件にしたいけど、どうしたらいいかなぁ