中古物件の内覧でチェックすべき6項目【戸建不動産投資家が解説】

不動産投資に興味がある人

・不動産投資に興味があるけど、物件内覧どこをみたらいいか分からない

・初心者でも、物件内覧できるか心配だなぁ

この記事では、上記の方向けに関する記事です。

ブログ管理人

2015年より不動産投資を始めました。

現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。

家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。

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こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。

これまで多くの中古不動産物件を内覧してきました。実際に購入にいたるのは、10件内覧を行い、その中1件程度です。

その理由は、不動産という大きな買い物をなるべく失敗したくないからです。

そこで今回は、「中古不動産物件の内覧時にチェックすべき6項目」という内容で、私が実際に内覧をする際に、物件のチェックを行なっている箇所を紹介していきたいと思います。

通算で100件以上は内覧してきているので、その経験をもとに解説していきます。

チェック項目

・屋根の確認

・構造材の傾き

・物件の周辺

・家の湿気状態

・水廻り住宅設備の状態

・残材・処分すべき動産

以上が、「中古物件の内覧でチェックすべき6項目」になります。

ここから詳しく解説していきます。

・屋根の状態

まず、物件に訪れると一番に確認するのは、「屋根の状態」です。

屋根に劣化が見られると雨漏れの原因となります。雨水は構造材の腐食につながり最悪の場合取り返しのつかない欠陥につながります。

ここでは、基本的な瓦屋根・板金屋根・スレート屋根の3つの屋根材について、チェック事項を紹介します。

3つの屋根材

・瓦屋根

・板金屋根

・スレート屋根

瓦屋根

瓦屋根
瓦屋根のチェック項目

①全体的に平瓦にズレがないか

②棟瓦がずれていないか

③瓦自体が劣化していないか

④瓦土(白い瓦を留める土)が落下していないか

板金屋根

画像引用(株式会社野畑板金)
板金屋根のチェック項目

①全体的に板金がずれていないか

②軒先などの端に錆が出て腐食していないか

③板金自体に錆がでて劣化していないか

・スレート屋根

スレート屋根
スレート屋根のチェック項目

①全体的にスレート材がずれていないか

②部分的にスレート材が欠けていないか

③スレート材の色が剥げていないか

④スレート材からコケが生えていないか

以上が、瓦屋根・板金屋根・スレート屋根の、「屋根別チェック事項」になります。

屋根が劣化していても、部分的であれば一部分の交換だけで済むため、比較的簡単に修繕できます。

逆に、全体的に劣化している場合は、屋根総替えが必要になるため大きな費用がかかってきますので、注意して確認してください。

・構造材の傾き

中古不動産の場合、大なり小なり家に傾きがある可能性があります。

その傾きの原因が何かを調査して、把握する事が重要です。

構造材の傾きとして考えられるのは、以下の通りです。

構造材の傾き原因

①地盤沈下により家が沈む

②白蟻の被害によって構造材が朽ちて家が傾く

③主要な構造木材自体が乾燥伸縮により家が傾く

仮に①〜③のどれかに当てはまり、家が傾いていると住居するのは困難になります。

家の傾きを直すのは、ジャッキアップで家を上げるか、基礎からやり直す必要があるため多額の費用がかかります。中古物件を調査される場合は必ず確認すべきところです。

傾きを調べるには、まずは家全体を丹念に歩いてみましょう。

大きく傾いている場合には、平衡感覚で気づくはずです。

もう一つの方法としては、水平器やレーザー水平器で見る方法が一般的です。

おすすめの水平器。水平器の気泡を見ることで、床や構造材の傾きがわかります。

物件内覧調査時には、必須のアイテムです。

おすすめのレーザー水平器。プロも住宅診断調査で使うレーザー水平器。

使いこなすことができれば、1mm単位で家の傾きがわかります。

建物の傾きでも修繕できる場合もあります。

それは建物全体は傾いておらず、床材が劣化して床だけが傾いている場合です。

床の劣化が原因であれば、床材を補強するか改修をすれば、まっすぐに戻ります。

・物件の周辺

物件を確認する際に、建物本体に気がとられがちですが、家の周りも一周歩いて確認するようにしましょう。

思わぬ発見があります。私が家の周りをチェックするのは以下の通りです。

物件の周辺の確認事項

①家周辺の側溝の有無。地面の水はけは悪くないか

②家の近くに木々があるか。もしくはうら山が近過ぎ無いか

③隣家の距離の確認。お互いの目線が合わないか、近すぎないか

①・②は、家にとって一番の腐食の原因である湿気を確認する為です。

家の周辺が水はけが悪い場合や山を背負っている場合には、山から湿気が上がってきます。

家全体が湿気てくると、構造体も木材が腐食して白蟻が発生しやすくなります。

その場合の湿気防止策として、家の周辺の排水計画の見直しや家の床下に防湿コンクリートを打ち込む方法があります。

また、③は隣家の距離感を確認する事で、お互い迷惑にならないように塀や柵が必要になる場合もあります。

家の劣化は家からだけでなく、家の周辺が原因になる場合もあります。

・家の湿気状態

湿気やすい環境は、人や家にとって良くない状態です。

その理由は、床下が湿気るとカビが繁殖して人によってはアレルギーが起こります。免疫力の弱い小さいお子さんやお年寄りに症状が出やすいです。

また、床組材や構造材が湿気てくると、白蟻が繁殖しやすい状態になり、家の傾きや大きな劣化につながります。

そのため、空き家の湿気を確認することが重要です。

空き家の湿気確認事項

①床が湿気でブヨブヨしている

②家の隣地に山があり、日中も湿気ている

③内部がカビ臭い。外壁やサッシ周辺にカビがある

④床下全体からカビの匂いがする

①〜④のどれかが当てはまる物件は注意が必要です。

湿気やすい環境が原因となるので、その原因を調べて見ることをお勧めします。

【不動産物件の老朽化を早める】湿気(しっけ)地の見分け方

・水廻り住宅設備の状態

物件を水回り設備をリフォームするのが、一番コストがかかります。

そのため、なるべく改修・修繕が必要ない水回り設備の物件がお勧めです。

水回り設備

①キッチン(コンロ、換気扇、シンク、タイル、水栓)

②浴室(浴槽、換気扇、シャワー水栓、窓周辺、開口周辺、天井・壁・床)

③トイレ(便器、手洗器、換気扇、天井・壁・床)

④洗面化粧台(鏡、水栓、お湯の有無、電源)

⑤給湯設備(ガス・灯油・電気温水器・エコキュート)

これら①〜⑤の設備の汚れ・劣化具合の確認を行います。

特に給湯設備は年式を確認して、10年以上前のものであれば古いため入れ替えが必要になってきます。

水回りに関してチェックを行うには、水道管の状態を確認するためにも実際に水を出してみることをお勧めします。

古い水道管が使われている場合には、どこかで水漏れが起こったりする可能性もあります。

水廻りは入居者さが一番気にされる場所です。入居さんの暮らしに不都合がないように快適に暮らしてもらえる設備に整える必要があります。

・残材・処分すべき動産

最後は物件に残っている家具・家財などの残材についてです。

物件によっては、残材処分は買主側がする必要があることもあります。

残材処分を行うにも手間とコストがかかってきますので、必ず残材は誰が処分を行うものなのかを確認しておきましょう。

私は、残材がある場合には、物件の値引きを行う交渉材料として使います。

残材はこちらで処分するのでその分物件価格を安くして欲しいとお願いするのです。

大抵の場合、売主側も残材を処分するに困っているので、買主がしてくれるのであれば多少の値引きは受けてくれます。

「まとめ」

以上、「中古不動産物件の内覧時にチェックすべき6項目」を紹介してきました。

チェック項目

・屋根の確認

・構造材の傾き

・物件の周辺

・家の湿気状態

・水廻り住宅設備の状態

・残材・処分すべき動産

内覧時にチェックして、リフォーム費用がかかりすぎるのであれば、その物件を見送った方が無難です。

逆に物件の状態が良く、リフォーム費用を抑えることができるのであれば「買いの物件」と判断しています。

今回紹介した6項目は建物にとってとても重要な部分です。

そのために、リフォームが大規模になりがちになるため避けることが多いです。

一方、物件の汚れや内装工事で修理できる分は、比較的簡単なリフォームで終わらすことができるのでお勧めです。

紹介したチェック項目を、内覧時に参考にしてもらえると嬉しいです。