戸建不動産投資の実績により金利は変化するか?【投資実績が大切】

不動産投資初心者

・投資実績で金利って本当に下がるのだろうか?

・借入の金利がどのくらいか知りたいなぁ

この記事では、上記の方向けに関する記事です。

ブログ管理人

2015年より不動産投資を始めました。

現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。

家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。

プロフィールはこちらから

こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。

戸建不動産投資を行うために金融機関から借入を行い投資をしています。

借入を行えば、借入金に対して必ず金利がつくものです。

金利は安ければ安いほど、総返済額を少なくすることができるので、なるべく低い方が有利とされています。

今回は、「戸建不動産投資の実績によって金利はどう変化するか?」を詳しく解説して、金利を少なくするヒントを考えていきたいと思います。

「戸建不動産投資の実績により金利は変化するか?」

結論

投資実績が積み上がれば、金利は優遇されていく。

1棟目:2.75% → 現在:1.60%

以上が、「戸建不動産投資の実績によって金利はどう変化するか?」になります。

では実際に、どれくらいの投資実績で、金利が優遇されてきたのかを具体的に解説していきます。

これから戸建不動産投資を行う方向けに、参考になればと思います。

「金利の推移」

ここでは、実際の私自身の借入に対する金利を公開していきます。

金利の数移

2015年

1棟目戸建物件  現金購入

2棟目戸建物件 信用金庫借入金300万 返済10年間 金利:2.75%

2016年 

3棟目戸建物件 日本政策金融公庫400万 返済10年間 金利:1.25%

2018年 

4棟目戸建て物件 信用金庫借入金300万 返済10年間 金利:2.25%

5棟目戸建て購入 日本政策金融公庫450万 返済10年間 金利:1.25%

2019年 

6棟目戸建て物件 信用金庫借入金300万 返済10年間 金利:1.80% 

7棟目戸建て物件 信用金庫借入金300万 返済10年間 金利:1.80% 

8棟目戸建て物件 信用金庫借入金300万 返済10年間 金利:1.60% 

2020年

9.10棟目戸建て物件 信用金庫借入金400万 返済10年間 金利:1.60% 

金利の推移をまとめてみました。(所有不動産一覧)

日本政策金融公庫:金利1.25%

信用金庫:金利2.75%→金利1.60% 

日本政策金融公庫にいたっては、はじめから1.25%と低めの金利設定です。

よって、初心者が1棟目の物件を買うのに融資を引く場合には、日本政策金融公庫がおすすめではないかと思います。

一方、信用金庫は、投資実績によって金利を下げてくれています。

私があえて金利が安い方の日本政策金融公庫ではなく、信用金庫から融資を引いた理由があります。

信用金庫に融資をお願いする理由

・日本政策金融公庫はいつでも借りれるため、もしもの時に利用したいから。

・今後のために信用金庫に実績を作り、信用金庫でも有利な融資を引きたいから。

以上の理由から、メインで信用金庫から融資を受けています。

日本政策金融公庫の有利な条件を見せながら、信用金庫の融資の条件を有利にしていく戦略です。

「現在の融資条件」

信用金庫から融資を引きつづければ、徐々に有利な融資の条件に変化してきました。

さらに、今後の話ですが、信用金庫からの提案がありました。

現在、土地・建物抵当権設定で金利1.6%という条件ですが、抵当権無しの無担保無保証で金利1.8%でも良いという条件です。

現在の融資条件

日本政策金融公庫 「金利1.25% 無担保無保証」

信用金庫 「金利1.60% 土地・建物抵当権設定」 or 「金利1.80% 無担保無保証」

この無担保無保証は、いわゆる信用貸しです。

通常金融機関で借り入れを行うのであれば、物件に抵当権を設定されます。

抵当権とは、もしも返済が滞ることになれば、抵当権者(ここでいう金融機関)物件を没収することができる強力な権利です。

今までの土地・建物抵当権設定の場合以下の3つデメリットがありました。

土地・建物抵当権設定のデメリット

・抵当権が外れないと売却ができない

・抵当権設定費用と時間がかかる

・他の物件の共同担保に入れれない

信用金庫の「金利1.80% 無担保無保証」の条件によって、今後物件を増やしつつ、将来大型物件の共同担保として小さな物件でも生かすことができる選択肢が増えてきました。

また、日本政策金融公庫の「金利1.25% 無担保無保証」という融資枠も融資枠は空いています。

物件の条件や時期によって、うまく使い分けができるように検討する材料にするつもりです。

「実績が信用になる」

2015年から戸建不動産を始めてきましたが、始めて融資の話に行った時は、金融機関も融資の反応は鈍いものでした。

そして、融資の条件は 返済10年間 金利:2.75% と現在の倍近い金利でした。

しかし、徐々に小さな実績を積み重ねることで、少しずつではありますが融資の条件も有利になってきました。

今後、規模拡大を視野に入れて、大きめの不動産事業に関する投資をお願いする場合に、現在の条件で融資してもらえると言われているので、実績を積み重ねてきて良かったと思っています。

ここで、なぜ金利が小さい方が良いのか、具体例をあげて紹介してみます。

金利比較紹介

借入金2000万 20年返済の場合

・金利2.75%の場合

20年後の総返済額:25,522,795円

金利分返済額:5,522,795円

・金利1.60%の場合

20年後の総返済額:23,213,218円

金利分返済額:3,213,218円

金利2.75%と金利1.60%の金利額の差は、2,309,577円にもなります。

この大きな金額の差は”信用の差”です。

このように数字で出すと、実績が信用になるということがわかりやすいですね。

「まとめ」

「まとめ」

投資実績が積み上がれば、金利は優遇されていく。

一棟目は金融機関も様子見の金利だが、実績を重ねていくと徐々に条件は下がってくる。

実績を積み重ねていくことで、今後の取引を有利な条件にできるようにしていく。

以上「戸建不動産投資の実績によって金利はどう変化するか?」について私の具体例を出しながら解説していきました。

今後金融機関の融資を受ける方に、この記事が参考になれば嬉しいです。

戸建不動産投資で、初めての融資が不安な方や日本政策金融公庫から融資を引きたいと希望される方は、融資サポートの利用をお勧めします。