不動産投資キャッシュフローの計算方法【簡単計算】

不動産投資に興味がある人

・ボロ戸建て再生に興味があるけど、キャッシュフローの出し方がわからない

・そもそもキャッシュフローってなんだろう

この記事では、上記の方向けに関する記事です。

ブログ管理人

2015年より不動産投資を始めました。

現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。

家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。

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こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。

不動産投資においてキャッシュフローの流れを作ることはとても重要です。

その理由は、不動産投資家は、出資をして不動産を通じて更なる収益を目的としており、そのお金の流れが大切になってくるからです。

不動産投資では、キャッシュフローという言葉がよく出てきます。

今の生活では聞き慣れないかと思います。

そこで今回は、「【簡単に出せる】不動産投資キャッシュフローの計算方法」を詳しく解説していきます。

具体的なキャッシュフローの計算方法も紹介しています。不動産投資に興味がある方は必ず必要な知識になります。参考になれば嬉しいです。

「キャッシュフローとは」

まず、キャッシュフローとは何かを解説していきます。

キャッシュフローとは

現金の流れを意味する。不動産投資の場合、主に家賃収入によって実際に得られた収入から、外部への支出を差し引いて手元に残る資金の流れのことです。

キャッシュフロー = 収入(家賃) – 支出(借入金返済額 + 修繕・維持費 + 税金 +その他経費)

以上が、キャッシュフローの概要になります。

要は、支払いを全て済ませて、最後に手元へ残るお金とイメージしてください。

「不動産投資キャッシュフローの計算方法」

ここでは、実際に不動産投資キャッシュフローの計算方法を紹介していきます。

「不動産投資キャッシュフローの計算方法」

キャッシュフロー = 収入(①家賃) – 支出(②借入金返済額 + ③修繕・維持費 + ④税金 +⑤その他経費)

  1. 家賃
  2. 借入金返済額
  3. 修繕・維持費
  4. 税金
  5. その他経費

①家賃

収入となる家賃は、賃貸住宅を始めとする賃貸物件の賃貸借契約に基づく物件の使用における対価のこと。

②借入金返済額

支出となる借入金返済額は、不動産の購入の際に金融機関から借り入れを行い、その毎月の返済額になります。

③修繕・維持費

支出となる修繕・維持費は、物件の老朽化に伴う「リフォーム費用」、日々の劣化に伴う「修繕・維持のコスト」になります。

④税金

支出となる税金は、「固定資産税」「都市計画税」「不動産取得税」が不動産にかかってきます。

⑤その他経費

その他経費では、「火災保険代」「自治会費」「管理会社経費」など

「キャッシュフローの計算事例」

ここでは、具体的なキャッシュフローの計算事例を紹介していきます。

物件スペック

物件価格:400万円

家賃:55,000円/月(66万円/年)

借入:400万円(10年返済金利1.8%)

修繕・維持費:家賃の10%

税金:年間2万円弱

その他経費:家賃の5%

先ほど紹介した計算式に当てはめていきます。

キャッシュフロー = 収入(①家賃) – 支出(②借入金返済額 + ③修繕・維持費 + ④税金 +⑤その他経費)

収入(①55,000円) – 支出(②36,448円+ ③5,500円+④1,500円+⑤2,750円)= キャッシュフロー8,802円

「キャッシュフローを残すには返済期間を長くする」

返済期間を長くすれば、毎月のキャッシュフロー金額が多く残ります。

返済期間の比較

400万円(10年返済金利1.8%) :キャッシュフロー8,802円

400万円(20年返済金利1.8%) :キャッシュフロー25,392円

一見すると、期間が長いほどキャッシュフローが増えるから良いのではと思われそうです。

2つのデメリットがあります。

返済期間が長いデメリット

・金利が増える

・元本が減りにくい

・金利が増える

当然返済期間が長いほどに、その分の金利がかかってきます。

10年金利総額:373,760円

20年金利総額:765,920円

・元本が減りにくい

10年で完済するのと、20年掛けて完済する期間のことです。当然短い方が様々なリスクは少ないです。

つまり、返済期間を短くすると毎月のキャッシュフローは多くありません。

しかし、返済期間を長くすると毎月のキャッシュフローは増えるのですが、元本が減らず金利を多く払う必要があります。

自分の投資スタイルに合わせて、毎月のキャッシュフローを検討することをお勧めします。

私の場合は、毎月のキャッシュフローを取るよりも、早めに残債を減らし、資産形成を行う方向性を目指しています。

そのため、毎月のキャッシュは貯まりにくいですが、確実に元本を減らしています。

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「まとめ」

以上、「【簡単に出せる】不動産投資キャッシュフローの計算方法」を解説してきました。

不動産投資において、常にキャッシュフロー計算は必要になります。

慣れてくれば、毎月の家賃と物件価格を想定するだけで、おおよそのキャッシュフローを検討することができます。

一般的に不動産投資の王道は、投資当初から融資期間を長めにとり毎月のキャッシュフローを重視して、キャッシュを貯めて物件の拡大ペースを加速させていきます。

そして、節税対策として戸建て物件をかまして、資産形成を行うのが鉄板方法になります。

初期の段階でキャッシュを貯めておかないと、物件購入の際に自己資金が足りない、突然の修繕・リフォームに対応できないことが起こり、非常に苦しい状況に陥ります。

しかし、私はこの手法に気づかず、返済期間の短い戸建て物件を買い進めてしまいました。

返済期間の短い戸建て物件では、毎月のキャッシュは本当に貯まりづらいです。この場合は完済まで耐え続けて、キャッシュフローが大きくなってくることを待とうと思っています。

もしくは、返済期間を長めにとれキャッシュフローが出やすい中古アパートなどを買い、キャッシュフローのバランスをとる必要もありそうです。

このようにキャッシュフローの仕組みを知っているかどうかで、投資方法も大きく変わってきます。

自分にあった投資方法を見つけてみましょう。

このブログでは、不動産投資をメインに自分の実体験をもとに役に立つ情報発信をしていきます。

この記事を読んで参考になれば嬉しいです。

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