不動産投資の最大のメリットは”レバレッジ”をかけれること

不動産投資に興味がある人

・不動産投資のメリットを知りたいなぁ

・不動産のレバレッジをかけてることは、リスクが高そうで怖いなぁ

この記事では、上記の方向けに関する記事です。

ブログ管理人

2015年より不動産投資を始めました。

現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。

家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。

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こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。

不動産投資を行う場合、多額の費用がかかります。そのため大抵の場合は、金融機関からの借入をおこない資金調達をすることになります。

不動産初心者の場合、借入は『借金=悪』というイメージをされます。

しかし、資産のための借金は「良い借金」に分類されます。

「悪い借金」と「良い借金」の違いをわかりやすく解説【不動産投資家が比較】

「良い借金」を使って、レバレッジをかけれることこそ、不動産投資の最大のメリットになります。

レバレッジとは

投資に自己資本を元本として資金調達を行い、投資額を自己資金以上に引き上げることです。

レバレッジを直訳すると「てこ」又は「てこの原理」を訳される。

レバレッジを使えば、自分が持つ自己資金以上に、資産を生むために資本を購入することができます。

ただし、他人の資本を使っている分、リスクが高まる可能性があります。

そこで今回は、「不動産投資の最大のメリットはレバレッジをかけれること」を詳しく解説していきます。

今まで自己資金のみで投資をされていた方には、レバレッジを使うと抵抗があるとかと思います。

私も最初は同じでした。

しかし、今はレバレッジの価値を理解し、コントロールする事で、投資がより良い方向に向かうと確信しています。

「不動産投資の最大のメリットはレバレッジをかけれること」

不動産投資の最大のメリットは、レバレッジをかけれることの理由を解説していきます。

理由

・大規模物件でも、自己資金は1〜3割程度で良い

・不動産は、担保設定が可能

・お金以外のレバレッジもあり

・持ってよし、売ってよしの投資商品

以上が、理由になります。解説していきます。

大規模物件でも、自己資金は1~3割程度で良い

上記でも紹介しましたが、レバレッジをかけるということは、資金調達を行い投資額を自己資金以上に引き上げることです。

例えば、自己資金が300万円しかない場合でも、金融機関から資金調達を行うことで、3000万円程度の中古アパート購入ができます。

事例

自己資金:300万円

借入金:2700万円

合計:3000万円の中古アパートを購入

自己資金の割合は、社会情勢や金融機関によって変わってきますので、一概には言えませんが、理論上はレバレッジを使うことで少ない自己資金、大規模物件の購入を行うことができます。

不動産は、担保設定が可能

なぜ、不動産を買うのに多額の借入ができるのかを説明します。

それは、不動産自体に”資産価値がある”からです。

金融機関は、不動産に担保設定を行う条件として、お金を貸してくれます。

原理は、質屋と同じですね。

お金がなければ、ブランド品や時計などの商品を質屋に預けて、お金を借ります。

お金を返せば、預けた商品は返ってきます。

逆にお金を返せなければ、預けた商品は没収されます。

これと同じで、借金の返済ができなければ、不動産は銀行のものになります。

この強力な権利の設定を行うことを『抵当権の設定』といいます。

基本的には、銀行からお金を借りるには、借りる金額に見合った『抵当権の設定』が必要になります。

お金以外のレバレッジもあり

不動産投資には、お金以外のレバレッジをかける方法があります。

それは、外注業者を使い、作業時間の最大化を行うことです。

不動産投資には、様々な作業が必要になります。

全てを自分一人で行うこともできますが、そうすると莫大な時間を使うことになります。

不動産投資の主な作業

・売買取引

→不動産仲介業者

・所有権移転登記

→司法書士

・リフォーム

→リフォーム業者

・賃貸物件管理

→賃貸管理業者

以上のように、多くの業者に外注化をすることで、投資家はスマホ一つだけで、不動産投資を完結されることができます。

そして、できた時間で、さらなる物件情報収集や事業計画を作成に集中することができ、更に資産を積み上げていくことができます。

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持ってよし、売ってよしの投資商品

レバレッジをかけて手に入れた不動産は、持ってよし、売ってよしの投資商品にすることができます。

お金をかけて、物件を整備することで、「毎月家賃収入を得ても良し」「売って売却益を出すこと」ができる状態に仕上げるのが、不動産投資家の仕事になります。

不動産投資の仕事の本質は、たったそれだけです。

他のことはレバレッジをかけて「お金」と「時間」を手に入れるのです。

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「自己資金とレバレッジの比較」

ここでは、自己資金とレバレッジの比較していきます。

投資を15年間続ける場合、自己資金とレバレッジの比較して、どのような結果になるかを検討していきます。

自己資金のみで運用した場合 (拡大してご覧ください)
自己資金のみで運用した場合

始めこそマイナスですが、綺麗な収益曲線になっています。

リスクを少なく、コツコツと積み上げていきたい人向けです。

15年後の累計収益は、1660万円になります。

借入金で運用した場合 (拡大してご覧ください)
借入金で運用した場合

5年目あたりが刈り入れのピークになります。ここが一番辛い時期。

10年目以降の返済が終わり始めると収入は加速していきます。

15年後の累計収益は、1920万円になります。

この検証では、一概にどちらが良いかという答えは出せません。

自分の投資スタイルや好みに合わせたやり方が良いでしょう。

(※実際には物件修繕・金利・諸経費等が加算されますが、複雑になるため計算に入れていません。)

「まとめ」

以上、「不動産投資の最大のメリットはレバレッジをかけれる事」になりました。

とはいえ、借金をして、レバレッジをかけることに、抵抗がある方がいると思います。

その気持ちもよく分かります。

この記事では、レバレッジのメリットを説明するだけであって、強要するつもりはありません。

自分の投資スタイルにあうのであれば、レバレッジを使うほうが良いこともあるということの理解で良いです。

このブログでは、不動産投資をメインに自分の実体験をもとに役に立つ情報発信をしていきます。

この記事を読んで参考になれば嬉しいです。

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