この記事では、上記の方向けに関する記事です。
ブログ管理人
2015年より不動産投資を始めました。
現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。
家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。
こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。
私は過去に金融機関から7回、不動産事業のための融資を引いたことがあります。
融資＝借金とイメージされると思います。
「7回も借金をして、お金が困っていてやばいのでは？」
と思われる方もいると思いますが、不動産投資は融資ができることがメリットです。
なぜなら、一般的に自己資金だけで、資産を増やしていくには限界があります。
資本を増やすためには、金融機関から融資を引き、不動産投資に対して”レバレッジ”をかけるのです。
”レバレッジ”をかけることにより、自分の力以上のお金を運用して、資本を増やすことが可能になります。
不動産投資の規模を拡大するには、不動産投資融資（ローン）は必要になってくるのです。
今回は、その経験をもとに、不動産投資初心者向けに「不動産投資融資(ローン)の引き方」について詳しく解説していきます。
不動産投資融資(ローン)の引き方を解説
①実績を作る
②事業計画を作成する
③融資担当者へ分かりやすく計画を説明をする
①〜③の手順が、不動産投資融資(ローン)の引き方になります。
詳しく解説していきます。
①実績を作る
不動産融資に関しては、正直ここが一番大切だと思っています。
2020年1月現在、金融機関はサラリーマンの不動産投資に対する融資の規制を厳しくしている状況です。
その理由としては、「スルガ銀行の不正融資」や「かぼちゃの馬車」など世間を騒がせた事件があるからです。
事件前は、不動産投資初心者のサラリーマンでも投資融資がつくと、話題になっていました。
しかし、現在では、きちんとした「実績」や「事業計画」がないと融資が付きにくいようです。
金融機関の融資担当者曰く、「実績のない方には融資が通りにくい」とのこと。
そして、「小さな実績でもあれば融資は可能」と言われていました。
つまり、不動産融資を引くには、実績を作る必要があります。
そこで、まず、低価格戸建不動産を現金で購入して、小さな賃貸業として運営することで、小さな実績を作ることをお勧めします。
この低価格戸建不動産運営の良いのは、不動産の売買取引や運営に関して、金額の大小に関わらず、基本的には同じ手順で行うので経験を積むことができます。
小さいながらも、「不動産売買・取引・賃貸の実績」があれば、金融機関の融資のハードルは下がると思います。
②事業計画を作成する
不動産融資を受けるために必要な説明資料が「事業計画書」になります。
「事業計画書」の作成が難しそうと言われますが、不動産の場合は比較的簡単な方です。
なぜなら、「収入」は家賃のみ、「支出」は借入金返済・リフォーム費用・その他諸経費だけなので非常にシンプルです。
また、融資希望物件だけでなく、今後どのくらいの規模まで事業を拡大したいのかといった「中長期事業計画書」を作成することもお勧めします。
金融機関としては、単発の取引で終わるよりも長い期間にわたって良い融資先になって欲しいのは当然のことです。
中長期にわたって、不動産投資事業をしていく計画があるという意思を伝えるためにも、10年後までくらいの事業計画をまとめておくと良いです。
③融資担当者へ分かりやすく計画を説明をする
事業計画を作成して、金融機関に説明にいきます。
その際に、事前に用意した方が良い書類があります。
・物件案内書(不動産屋からもらう資料)
・土地建物登記簿謄本
・事業計画書(賃貸業収支表)
・リフォーム業者見積書
・源泉徴収票(サラリーマンの場合)
・確定申告書過去3年分(自営業者の場合)
・所有物件一覧(過去実績がある場合)
これらの書類が揃っていると、金融機関とスムーズに話ができます。
初めて融資申し込みに行った際に、金融機関が知りたいのは以下の通りです。
・どんな目的で借りたいか
・どのくらいの金額を借りたいか
・過去の実績はあるか
・事業計画に信頼性があるか
・担保は取れるか
・返済能力はあるか
ここまでが金融機関として、融資先を検討する情報です。
当然、上記のこれらを説明できるように事前に資料を揃えておく必要があります。
また、金融機関の融資担当者に聞いた上記以外の審査として、融資先が信用できる人かを見極める上で重要視していることあるそうです。
それは、「人間性」です。
計画通りに事業を行い、滞りなく返済できるかを審査するためには、書面上の判断だけでなく、その人となりを見ているそうです。
つまり、金融機関へ融資の申し込みに行く際は、聞かれたことには丁寧に答えて、分かりやすく丁寧に説明した方が良いです。
長く取引するつもりで、お互いに信頼するパートナーとして、丁寧に対応しましょう。
「まとめ」
①実績を作る
初めは小さな戸建て物件を現金購入で実践してみて、実績を作る。
②事業計画を作成する
融資申請用の事業計画を作る。
「収入」は家賃のみ、「支出」は借入金返済・リフォーム費用・その他諸経費
③融資担当者へ分かりやすく計画を説明をする
長く取引するつもりで、お互いに信頼するパートナーとして、丁寧に説明をする。
おかげさまで、過去の実績も積み重なり、融資条件も初めの取引と比べて、良いものになってきました。
少しずつ、コツコツと、実績を積むことが不動産投資の融資を引くための一番の近道です。
初心者の場合、借り入れを行うことは大変なことだと思われがちですが、金融機関も商売です。
比較的に丁寧に対応してもらえるので、相談に行くだけでも十分に価値があります。
Follow @inaka_ninjin戸建不動産投資で、初めての融資が不安な方や日本政策金融公庫から融資を引きたいと希望される方は、融資サポートの利用をお勧めします。
・不動産投資に興味あるけど、お金がないなぁ
・ローンを引く方法が分からないなぁ