戸建不動産投資で失敗を回避する方法【やり方はシンプル】

不動産投資初心者

・不動産投資を始めたいけど、なるべく失敗しなくないなぁ

・失敗を避けるには、どうしたらいいのだろうか?

この記事では、上記の方向けに関する記事です。

ブログ管理人

2015年より不動産投資を始めました。

現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。

家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。

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こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。

戸建不動産投資は、小さく始めることができますが、とはいえ数百万円単位のお金が必要です。

なるべく失敗しないように心がけるのが、投資家心理だと思います。

そこで今回は、「戸建不動産投資で失敗を回避する方法」を詳しく解説していきたいと思います。

どのようにすれば、失敗しにくい投資ができるのか、本質的なことを検討できればと思います。

「戸建不動産投資で失敗を回避する方法」

失敗を回避する方法

物件をできるだけ、安く購入すること

意外と単純なことですが、シンプルに物件を安く買えるだけで、失敗を回避しやすくなります。

その理由を、深掘りして詳しく解説していきます。

「利回りが上がりやすい」

物件をできるだけ、安く購入することができると、投資コストが下がるので、利回りが上がりやすくなります。

物件価格と利回りの比較

家賃6万円(年間家賃収入72万円)で設定

物件価格500万円の場合、利回り14.4%

物件価格400万円の場合、利回り18.0%

物件価格300万円の場合、利回り24.0%

物件価格200万円の場合、利回り36.0%

物件価格100万円の場合、利回り72.0%

当然ですが、物件価格が安ければ安いほど、利回りは上がっていきます。

利回りが高いほど、投資元本の回収が早いため、失敗するリスクが低くなります。

ボロ戸建不動産投資の利回り目安は?【利回20%以上が合格点の理由を解説】

「物件を購入時よりも高値で売りやすい」

物件をできるだけ、安く購入することができると、物件を売却する際に売却価格を上げやすいので、その分利益が出やすくなります。

ただし、不動産の場合は、場所や時期によって一概に言えないので、注意が必要です。

どんなものでも安くで仕入れることができると、売却しやすくなります。それは不動産も同じです。

そのため、なるべく安値で仕入れることができるほど、売りやすく、また売却時に利益を残しやすくなります。

「家賃を下げる幅が広がる」

物件をできるだけ、安く購入することができると、家賃を下げざるを得ない場合でも、値下げの対応が受けやすくなります。

逆に、物件を高く購入し過ぎてしまうと、キャッシュフローがマイナスにならないようするため、家賃を下げることのできる範囲が小さくなります。

「賃相場4万円のエリアの場合」

具体例A

物件価格400万円の投資を借入で行なっているとする

(10年返済(金利2.0%)毎月返済額が36,805円になります。

この場合、家賃相場4万円のエリアで、毎月3.6万円の返済が必要であれば、投資としてかなり厳しいです。

なぜなら、家賃4万円で決まらなければ、家賃を下げて客付けをする必要があります。

しかし、毎月3.6万円の返済があるため、それ以下にしてしまうと”マイナスキャッシュフロー”になってしまうため家賃を3.6万円以下にすることはできず、下げ幅が4,000円しかありません。

具体例B

物件価格200万円の投資を借入で行なっている場合

(10年返済(金利2.0%)毎月返済額18,402円になります。)

物件価格が低い分、毎月の返済額に余裕があり、例え4万円で入居が決まらなくても、まだまだ家賃を下げて対応することは可能です。

以上の事例から、物件価格が安ければ安いほど、家賃の値下げ幅があるため、競合との値段競争にもついていきやすい状態にあります。

「リフォームに掛けれる費用が多くなる」

私自身ボロ物件を安く買ったことがありますが、その分リフォームにお金をかけることで、即客付がつく物件に仕上げた経験があります。

100万円でボロ戸建て物件を買ってみた【戸建不動産投資家の体験談】

安ければ安いほど、建物そのものの価値は下がります。

しかし、その分リフォームを行うことで、物件の価値を上げることが可能になります。

中途半端に物件価格が高く、リフォームもそこそこしかできない場合や、物件価格が高くリフォームが必要ないなど、物件の条件によってさまざまです。

物件価格とリフォーム費用と諸経費を総合的に考えて、物件選定を行うべきです。

「まとめ」

失敗を回避する方法

・利回りが上がりやすい

→利回りが高いほど、投資元本の回収が早いため、失敗するリスクが低くなります。

・物件を購入時よりも高値で売りやすい

→なるべく安値で仕入れることができるほど、売りやすく、また売却時に利益を残しやすくなります。

・家賃を下げる幅が広がる

→物件価格が安ければ安いほど、家賃の値下げ幅があるため、競合との値段競争にもついていきやすい状態にある。

・リフォームに掛けれる費用が多くなる

→リフォームを行うことで、物件の価値を上げることが可能にな

以上が、「戸建不動産投資で失敗を回避する方法」になります。

なるべく物件を安く買うことが、投資を失敗しないシンプルな方法になります。

とても簡単なことですが、やってみると実際には難しいことです。

しかし、こういった他の人が買わない物件の隙間を見つけて投資を行うことが、成功への第一歩だと思っています。

私もまだまだこれから挑戦を重ねて、少しずつではありますが、実績を積み重ねていきたいと思っています。

このブログでは、不動産投資をメインに自分の実体験をもとに役に立つ情報発信をしていきます。

この記事を読んで参考になれば嬉しいです。

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