この記事では、上記の方向けに関する記事です。
ブログ管理人
2015年より不動産投資を始めました。
現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。
家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。
こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。
戸建て不動産投資の手法として”競売物件”を落札・リフォームして「賃貸」もしくは「売却」をして利益を得る方法があります。
私が競売物件を落札する前のイメージは、物件自体が荒れ果てており、落札しても占拠者と揉めることになり、素人が手を出すと痛い目にあうと思っていました。
そんな心配をしながらも、2019年競売物件を落札して不動産投資を始めた経験があります。
これから、競売物件に挑戦される方向けに、自分の実体験をもとに、競売物件を賃貸物件にするにはどうすれば良いのかを紹介していきます。
そこで今回は、「不動産投資家が”競売物件″を購入して賃貸物件にしてみた 」という内容を詳しく解説していきます。
「競売物件とは」
まず、競売物件がどのようなものかを簡単に解説していきます。
借金の返済をすることができなくなった人が所有する不動産を、裁判所が差し押さえてをして、入札形式で一番高く入札した人に売却をする。
その代金を借金の返済に当てることをいいます。
競売物件は、一般の市場価格より2～3割程度安くなるため、不動産業者だけでなく一般からも競売に参加することもあります。
「競売の流れ」
１.競売物件の公示確認
競売物件の公示を見て、物件を検索をします。競売は、基本的には誰でも参加可能。
２.競売物件情報及び3点セット等を確認
管轄の裁判所もしくは競売物件情報サイトにて、競売物件情報及び3点セット等を確認する。3点セットとは、「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」のことを言う。
３.現地調査
基本的には外観と3点セットの情報のみで、現地調査を行う。
物件内部の確認は、原則立ち入りができない。
4.入札手続き
自分が入札をしたい物件に対して保証金の入金を行い、金融機関から入札保証金振込証明書を受け取る。
入札に必要な書類を揃えて、入札完了。
書類記載方法や入札手続きで分からない事があれば、裁判所に確認をすれば丁寧に教えてくれます。
5.入札代金の支払い
もしあなたに落札が決まれば、入札価格代金を全額支払う。
入札に借入を利用する場合は、入札前にあらかじめ資金調達のため金融機関と話をしておくことと、権利関係手続きに司法書士と段取りをつけておく必要がある。
6.所有権移転登記
落札をして、所有権が移転されれば、無事に物件所有完了です。
私自身も競売をやってみるまでは不安でしたが、実際にやってみて、分からないことは裁判所の方が丁寧に教えてくれたため、大変スムーズに手続きを終える事ができました。
「購入物件スペック」
実際に落札した物件のスペックを紹介していきます。
購入時期：2019年
価格：300万(物件価格230万 リフォーム70万)
間取り：5DK
家賃5.5万 表面利回22%
競売物件の場合、評価額という裁判所が、入札の基準となる価格を出してくれます。
その評価額をもとに、物件の状態や条件を検討して、最終的に入札価格を決めていきます。
ちなみに、この物件の評価額は、196万円でした。
そして、実際に物件情報の3点セットと現場物件を外から確認しました。
物件自体は、物件情報を見ると平成4年築の物件であり、実際の現場の状態も少しの老朽化は見られますが補修すれば、十分に直す事ができる程度です。
物件の状態比較的良いことから、おそらく評価額196万円では落札はできないと思い、34万円増額した「230万円」で入札することにしました。
なぜ、230万円で入札したかというと、物件価格＋リフォーム費用で300万円におさえたいと思ったからです。
結果的に私を含めて、３札の入札があり、その中で私が落札することになりました。
「物件リフォーム内容」
実際に行ったリフォームの内容を紹介していきます。
・トイレ改修（便器入替え・床貼り替え）
・浴室改修（壁塗装・天井バスリブ張替え・カラン入替え）
・壁紙張り替え(玄関・階段ホール・キッチン)
・建具修繕(襖張替え、建具調整)
・その他（外壁一部コーキング打ち、止水栓修繕等）
以上のリフォームを行い、費用は約70万円が掛かりました。
元々物件自体の状態はよく、修繕程度の改修で済ますことができました。
「競売物件のメリット・デメリット」
ここでは競売物件をやってみて思ったメリット・デメリットを解説していきます。
競売物件のメリット
・物件によっては、市場価格よりも安い
競売物件のデメリット
・物件によっては市場価格よりも高いこともある
・残材処分に手間がかかる
・占拠者がいたら、立ち退き手続きをしなければならない
・物件の内覧ができないため情報が乏しい
・物件の修繕義務はすべて落札者にある
以上が、「競売物件のメリット・デメリット」になります。
メリットは、物件価格が安い事があるだけで、あとの処理は結構手間がかかるため、どちらかといえばデメリットが多めです。
ただし、デメリットの手続きも慣れてきたら、スムーズに処理できると思います。
しかし、競売物件は、素人が手を出すと結構手間がかかると思うので、それなりの覚悟は必要です。
占拠者が居る、債務者の動産がある場合には、裁判所を通じて「引渡し命令」と手続きをとる事ができます。
「引渡し命令」には弁護士に依頼をして、簡易的な裁判手続きをとる必要があり、費用と時間がかかることになります。
「まとめ」
以上が、「不動産投資家が”競売物件″を購入して賃貸物件にしてみた」になります。
現在この物件には入居者も決まり、無事に賃貸物件として運営しています。
色々と紹介してきましたが、競売物件の経験を経て、総合的には”条件が良い物件が安くで入手できる”のであればありだと思っています。
投資の本質は、「良いものを安くで買って多くの利益を生む事」だと思っています。
そのためにも、競売物件を賃貸物件にすることは一つの手段として行っていくつもりです。
このブログでは、不動産投資をメインに自分の実体験をもとに役に立つ情報発信をしていきます。
この記事を読んで参考になれば嬉しいです。
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・競売物件に興味があるけど、どうしたらいいのかわからない
・競売物件を賃貸物件にすることが本当に可能だろうか？