【中古住宅内覧時】不動産業者さんに確認すべき7つの質問

不動産投資初心者

・物件内覧時にどんなことを聞いたら良いのだろうか?

・中古物件を買う際に注意すべき点はどこだろう?

この記事では、上記の方向けに関する記事です。

ブログ管理人

2015年より不動産投資を始めました。

現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。

家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。

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こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。

初心者の場合、中古物件を内覧時にどのような質問をしたら良いのか分からないです。

私が初めて物件の内覧に行った時も、ただ物件を見るだけで、表面的なことしか理解ができませんでした。

しかし、不動産投資の経験を重ねるごとに、内覧時に確認しておいた方が良いことがわかってきました。

これら不動産業者さんに確認すべきことが分かってくると、物件の価格交渉や投資実績に大きく左右すると理解できます。

そこで今回は、「【中古住宅内覧時】 不動産業者さんに確認すべき7つの質問」を詳しく解説していきます。

「不動産業者さんに確認すべき7つの質問

「確認すべき7つの質問」
  1. 売却理由
  2. 築年数
  3. 空き家
  4. 周辺家賃相場
  5. 値下げは可能か
  6. 瑕疵担保責任
  7. その他開示事項

以上が、【中古住宅内覧時】不動産業者さんに確認すべき7つの質問になります。

詳しく解説していきます。

「①売却理由」

どうして、物件を売却する事になったのか、その理由を内覧時に確認します。

なぜなら売却理由によって、物件が指値が可能かを判断する材料にしたいからです。

相続によって、物件を売り急いでいるのか、オーナーチェンジ希望により、物件を売りに出しているのかを確認します。

相続や任意売却など売り急ぎの場合には指値が通りやすく、逆にオーナーチェンジなど対投資家の場合は指値が通りにくいです。

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「②築年数」

物件の築年数を知ることは重要です。

なぜなら、築年数によって身体新基準に当てはまるかどうかを判断することができるからです。

昭和56年(1981年)6月1日の建築基準法改正により新耐震基準が設けられました。

それ以前の建物は、原則として旧耐震基準で建てられている可能性が高く注意が必要です。

新耐震基準と旧耐震基準の違い

新耐震基準では、震度5程度の地震に対して、部材の各部が損傷を受けないという基準

旧耐震基準では、震度5程度の地震に対して、倒壊または崩壊がなければ良いという基準

つまり、築年数によって耐震性の判断をすることができます。

物件案内書に記載されていると思いますので、書類を確認しても良いでしょう。

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「③空き家歴」

空き家歴が長ければ長いほど、建物の設備などの劣化が見られることがあります。

逆に、最近まで建物を使用されていのであれば、大きな問題は少ないと判断します。

私は、空き家歴10年以上の物件をいくつか賃貸物件にリフォームしてきました。

基本的に空き家歴10年以上であれば、電気・給排水設備などはすべてやりかえる必要があります。

そのため思わぬリフォームのコストがかかるので、空き家歴に関しては注意が必要です。

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「④周辺家賃相場」

周辺の家賃相場を知ることができれば、自ずと物件を賃貸にした時の収益家賃を予想することができます。

それによって、不動産投資利回りを検討することができるので、購入するための判断材料になります。

周辺家賃が安すぎる場合には、立地に問題があると判断することができます。

「⑤値下げは可能か」

売却不動産の価格は、あくまでも売主の売却希望価格です。

そのため、私が物件を購入する場合は、投資利回りを上げるため、すべて売却価格から値下げをした購入希望価格を伝えます。

物件によっては、値下げはしていないものもあるため、そういった物件ははじめから内覧をしていません。

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「⑥瑕疵担保責任」

物件に瑕疵担保責任があるかどうかを確認しましょう。

瑕疵担保責任とは

売買の建物に隠れた瑕疵(=外部から容易に発見できない欠陥)がある場合、売主が買主に対してその責任を負うこと。

特に、中古物件の場合は、建物全てを調査することは難しく、入居者が住むようになってから問題が起こる可能性もあります。

その時に、瑕疵担保責任があれば、売主側へ瑕疵への責任を問うことができます。

ただし、築古の物件の場合、瑕疵担保責任をつける物件はあまり多くありません。

物件が古すぎると、物件全体の老朽化により売主側も対応が難しいからです。

そのため私の場合は、瑕疵担保責任はつけない代わりに、買った後クレームは一切つけないので、その分の値引きをお願いしています。

「⑦その他開示事項」

例えば

・事故物件である

・土砂災害警戒区域である

・再建築不可地域である

物件を購入するための判断に左右します。

そのほかに、開示事項があれば、必ず確認するようにしましょう。

物件の価値にも大きく影響があるので、とても大切です。

「まとめ」

「不動産業者さんに確認すべき7つの質問 まとめ」

・売却理由

→売却理由によって、指値が可能かを判断する材料にしたい

・築年数

→昭和56年(1981年)6月1日を境に、新旧耐震基準の法改正があった。

耐震を求める場合、新耐震基準に適応した物件が良い。

・空き家歴

→空き家歴が長ければ長いほど、建物の設備などの劣化が見られることがある。

・周辺家賃相場

→周辺の家賃相場を知ることができれば、自ずと物件を賃貸にした時の収益家賃を予想することができる。

・値下げは可能か

→投資利回りを上げるため、なるべく安く購入できる余地があるのか、あらかじめ聞いておく

・瑕疵担保責任

→売買の建物に隠れた瑕疵の責任の所在を確認しておく。

・その他開示事項

→物件の価値にも大きく影響があるので大切

以上が、「不動産業者さんに確認すべき7つの質問」になります。

不動産は一つとして、同じ建物はありません。

物件によっては、特殊な条件がある可能性もあり得ます。

内覧時に不動産屋さんにあらかじめ確認することで、投資物件としての検討の余地や臨機応変な対応がしやすいです。

この記事を読んで参考になると嬉しいです。

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