不動産投資を失敗する理由は”6つの想定違い”

不動産投資初心者

・不動産投資を失敗したくないなぁ

・不動産投資の失敗する事例を知っておきたいなぁ

この記事では、上記の方向けに関する記事です。

ブログ管理人

2015年より不動産投資を始めました。

現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。

家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。

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こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。

不動産投資を始めるにあたって、投資家の誰もが成功することを信じています。

しかし、いざ不動産投資を始めてみて、実際に”こんな想定していなかった”と思うようなことが多々あります。

特に不動産投資初心者の場合、今までに経験が少ないため、自分が計画していたほどうまくいかないことの方が多いと思います。

私も不動産投資を始めた当初は、小さな失敗をたくさんしてきました。

今ではその教訓を生かし対策を取るようにしていますが、いまだに想定どおりにはいかないことの方が多いです。

そこで今回は、「不動産投資を失敗する理由は”6つの想定違い”」を詳しく解説していきます。

不動産投資初心者向けに、検討してもなかなかうまくいかないポイントを紹介。

この記事を読んで、不動産投資の実践に役立ててもらえると嬉しいです。

「不動産投資を失敗する理由は”6つの想定違い”」

「失敗する”6つの想定違い」
  1. 想定家賃がとれない
  2. 入居付けがとれない
  3. リフォームコストがかかり過ぎた
  4. 売買諸経費が想定以上
  5. 返済比率が高い
  6. 入居者クレームが多い

以上が、『失敗する”6つの想定違い』になります。

その失敗事例の対策も含めて、詳しく解説していきます。

・想定家賃がとれない

自分の思ったよりも家賃設定が多くとれない。

つまり、商売で言うところの売り上げを上げることが出来ないと言うことです。

例えば、当初の家賃設定を7万円で見込んでいたとしても、6万円でしか客付けが出来なかった場合を考えてみます。

想定よりも毎月1万円低く、毎年12万円、5年で60万円の差が生まれてきます。

これでは当初の賃貸事業としては、成り立ちにくいことになります。

対策:対策は2つあります。①周辺賃貸物件の相場を調べておくこと、②家賃が多少減少しても、収益物件として問題なくまわる計画にすることです。

①の場合は、仲介業者のサイトやチラシを見れば、おおよその相場感をつかむことが出来ます。

②はあらかじめ家賃設定を1〜2割低めで設定しておき、それでも返済比率が問題ない計画にしておくことが大切です。

特にリフォーム当初は、家賃もそれなりにとれますが、徐々に物件も劣化をしていき、家賃は減っていく方向にあります。その際に耐えうる設定にしておいた方が無難です。

・入居付けがとれない

自分が想定していたよりも入居付けがとれないことがあります。

空室が続くことは、収益が途絶えるので、不動産投資家にとって最もストレスがかかることです。

対策:①家賃設定を間違っていないか、②立地がよくない、③周辺にライバル物件が密集している、④時期が閑散期(4~8月)

①は、そもそも家賃が高すぎる可能性があります。周辺相場を確認して適切な家賃設定にする必要があります。

②は、不便な場所や駐車場がない土地といった立地が悪い物件を選んでしまっている可能性が高いです。多少物件が古くても立地さえ良ければ入居付けできるので、立地選定は非常に重要です。

③は、自分の募集する物件の周辺に、似たような条件の賃貸物件が多いことです。住まいの需要に対して供給が上回っているのです。このような場合は、思い切って家賃を大きく下げた方が潔いかもしれません。空室が続くよりも少ない家賃でも入ってくる方が物件を維持するためにも良いからです。

④は、賃貸繁盛期(1~3月)を過ぎてしまい、賃貸を探している方がいなくなることです。この場合の対策は、数多くの不動産仲介業者に募集をお願いして、情報拡散に努めましょう。閑散期でも人数は少ないですが物件を探している方は必ずいます。

・リフォームコストがかかり過ぎた

ボロ戸建て物件のリフォームでは起こりがちですが、想定していた予算設定よりもリフォームコストが多くかかってしまい、初期費用が膨らんでしまうことになります。

そうなってしまうと、最終手残りが少なくなる可能性もあり得ます。

対策:①リフォーム内容を絞る、②複数業者に相見積もりをとり、安い業者を選定、③材料施主支給を行う

①は、範囲を広げるほどにリフォームのコストは上がってくるため、極力必要最低限のリフォームに絞ることです。

②は、複数のリフォーム業者に同じリフォーム内容を伝えて、より安い業者の方を選択します。ただし、価格が安いからと言って手に工事をされるのであれば元も子もないので気をつけてください。

③は、施主が自ら材料を仕入れて、業者さんに取付のみお願いをします。大抵の場合材料にも業者の経費はのっているためコストカットにつながります。デメリットとしては、自分が仕入れた材料への保証責任は自分にかかってくることです。

材料支給の場合、便器や給湯機などの故障した場合、保証対応はは自ら行う必要があるため、手間がかかることもありえます。

【戸建不動産投資の失敗談を公開】賃貸物件をリフォームをしすぎた結果

・売買諸経費が想定以上

売買費用とリフォーム費用だけに目がいってしまい、ついつい忘れがちなのは、売買かかってくる諸経費です。

諸経費とは、売買仲介手数料・登記費用・火災保険・抵当権設定費用・不動産取得税などがあります。

対策:諸経費の算出をあらかじめ見積もりしておく必要があります。売買仲介業者さんにお願いをしておけば、概算諸経費を産出してくれます。もしくは、諸経費を物件の売買費用10~15%程度をあらかじめ見込んでおくと良いでしょう。

戸建不動産投資で必要な諸経費一覧を紹介【物件購入費以外の費用とは】

・返済比率が高い

家賃収入に対する毎月の返済額が高くなり返済比率が上昇、毎月の資金繰りが悪化して支払いが大変になることがあります。

返済比率とは

返済額に対する家賃収入の割合のこと

返済比率 = 返済額 / 家賃収入

返済比率は、健全な経営ができているかの一つの指標になる。

50%以下が、安全圏内と言われている。

対策:返済比率を50%以下に抑えることで、安全な資金繰りができます。つまり自己資金を投入して返済額を下げるか、家賃を上げて家賃収入を上げていく方法があります。

私も現在返済比率を50%以下にたもっています。この調整は物件購入の際に自己資金を入れながら調整をしています。

詳しい内容についてはこちらの記事でも解説しています。

【セミリタイアまでの道のりが遠い!?】戸建不動産投資のデメリットを解説

・入居者クレームが多い

自分が想定した以上の入居者からクレームが発生することがあります。

当然ながら物件オーナーには、器具の不具合や設備の故障の対応は行う責務があります。

しかし、それ以上のクレーム対応に追われて日々消耗してしまうのでは、投資の意味がありません。

対策:不動産管理会社にお願いをするのが一番良いです。仲介業者さんに管理をお願いすることで、直接オーナー側にクレームの連絡が入る心配はなくなります。

管理料の相場は、家賃の5%前後です。自分で対応するのことが大変だと思えば、管理会社さんにお願いすることも一つの方法になります。

「想定通りにいかない方が多いと知ることが大切」

不動産投資を行っていると、大抵の物事は想定通りに置かないことの方が多いと感じます。

想定通りうまくいかない中でも、臨機応変に対応することが、投資家には求められるのです。

想定外の失敗を重ねることで、投資家の力量が上がって来ます。

私も2015年より不動産投資を始めて、多くの失敗を経験してきました。

その失敗した経験をもとに、対応できるスキルが養われたと思っています。

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「まとめ」

まとめ

・想定家賃がとれない

→自分の思ったよりも家賃設定が多くとれず、売り上げが上がらない。

・入居付けがとれない

→空室が続くことは、収益が途絶えるので、不動産投資家にとって最もストレスがかかること。

・リフォームコストがかかり過ぎた

→想定していた予算設定よりもリフォームコストが多くかかってしまい、初期費用が膨らんでしまうこと

・売買諸経費が想定以上

→売買費用とリフォーム費用だけに目がいってしまい、ついつい忘れがちになる

・返済比率が高い

→家賃収入に対する毎月の返済額が高くなり返済比率が上昇、毎月の資金繰りが悪化して支払いが大変になること

・入居者クレームが多い

→クレーム対応に追われて日々消耗してしまうのでは、投資の意味がない

不動産投資は想定外のことの方が多い。臨機応変に対応できることが投資家には求められる。

以上、「不動産投資を失敗する理由は”6つの想定違い”」になります。

今回紹介した想定外の事例は、不動産投資を行っていると必ず出会すと思います。

その際にこの記事の内容を少しでも思い出してもらい役立ててもらえると良いです。

このブログでは、不動産投資をメインに自分の実体験をもとに役に立つ情報発信をしていきます。

この記事を読んで参考になれば嬉しいです。

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