【失敗する可能性が高い】戸建不動産投資 内覧して見送った物件5選

不動産投資に興味がある人

・不動産投資に興味があるけど、失敗するのが怖いなあ

・どんな物件が失敗するのか、知りたいなぁ

この記事では、上記の方向けに関する記事です。

ブログ管理人

2015年より不動産投資を始めました。

現在8棟の戸建不動産物件を所有しています。

家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。

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こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。

これまで100件以上の物件を内覧してきました。その中で、この物件は失敗する可能性が高いと感じるものもあり、ほとんどの物件を見送ってきました。

そこで今回は、【失敗する可能性が高い】戸建不動産投資 内覧して見送った物件5選という内容で詳しく解説を行っていきます。

戸建不動産投資 内覧して見送った物件5選

戸建不動産投資 内覧して見送った物件5選

①建物が大きすぎる

②敷地全体が湿地

③災害の恐れがあるエリア

④便利の悪い立地

⑤屋根・基礎の劣化が激しい

上記の①~⑤が失敗する可能性が高い戸建物件の特徴です。
詳しく解説してきます。

①建物が大きすぎる

私が住む地方の戸建物件では、40坪を超える大きな昔ながらの物件が数多く存在します。

仮に、それらの大きすぎる物件を取得してしまうと「リフォーム費用」と「修繕メンテナンス費用」といったコストが、小さな家よりも多く掛かってきます。

そのため、あまりにも大きすぎる物件の取得はお勧めできません。

戸建不動産投資の場合、ターゲットはファミリー層となります。

つまり、ファミリー層が快適に暮らしてくれる間取りを取ることができる家の大きさがベストです。

具体的には、

夫婦2人+子供2人の想定の場合

LDK(リビング・ダイニング・キッチン)+夫婦寝室+子供部屋2室+客間1室の

4LDKが理想的だと思います。

4LDK以上になってくると物件としても大きくなってくるので初期費用やランニングコストがかかってきやすくなり、最終的に利益を残すことが難しくなってきます。

②敷地全体が湿け地

建物の老朽化を進める大きな原因の一つに「湿気」があります。

敷地によって、地面から水分が上がってきやすく、家全体が湿気やすい土地が存在します。

そのような土地のことを「湿け地」と言います。

湿け地に立つ家は、床下全体が湿気やすく、その結果白蟻の被害に遭いやすくなってくるのです。

白蟻の被害が見つかれば、被害に遭っている材料の入れ替えが必要になってきます。

また、家全体を白蟻駆除する必要があるため、非常にコストがかかってきます。

③災害の恐れがあるエリア

浸水や土砂崩れといった「災害の恐れがあるエリア」を避けた方が良いでしょう。

ひとたび災害が起こり、建物に被害があれば、入居者さんの命を脅かすことになりますし、建物が被災すれば修繕コストが大きくかかってきます。

そもそも災害に弱い地域では、客付けが難しくなりやすいので、お勧めできません。

④便利の悪い立地

町から離れた山奥の物件などの立地に立つ物件は賃貸物件としてはお勧めできません。

なぜなら、便利の悪い立地では入居付けが難しいからです。

また、売却を考える場合でも人が欲しがらない立地に関しては売るに売れず、無料でも引き取り手がいない状況です。

そのため、基本的には便利の悪い立地を避けた方が良いでしょう。

賃貸物件であるならば、スーパー・学校・公共交通機関など、生活拠点からなるべく近い方が絶対に良いです。

⑤屋根・基礎の劣化が激しい

最後の失敗する物件の特徴は、建物の劣化が激しい物件です。

当然物件を修繕するにはリフォーム費用が掛かってきます。

なるべく、リフォーム費用を小さくすることが不動産投資の成功の鍵です。

ただ、大抵の物件ではリフォームが必要になります。

どのような状態なら、避けた方が良く、リフォームで直せるのかの線引きを紹介します。

避けた方がいい物件の特徴

・屋根の老朽化

・激しい雨漏れ

・基礎にヒビがある

・地盤沈下により家が傾いている

・建物主要構造部の激しい劣化

・水廻り全体の老朽化

これらに当てはまる物件は、修繕・リフォームにコストがかかるためお勧めはできません。

リフォームで直せる物件の特徴

・原因が分かっている一部の雨漏れ

・床の歪み(表面的な)

・内装の汚れ

・建具の歪み

・住宅設備機器の入れ替え

・外壁塗装のはげ

・建物の主要構造部以外の劣化

これらに当てはまる物件であれば、物の入れ替えや一部の修繕で直る可能性が高いです。

他にも特徴はありますが、簡単に区別すると表面的で直せるか、そうでないかを基準にしています。

基本的には、材料を一つ入れ替えで済むのであれば簡易的なリフォームで済みます。

逆に、修繕を行うために家全体にまで影響がある場合は、避けた方が無難です。

番外編

ここでは、私自身が内覧をして見送った少し特殊な物件の特徴をあげていきます。

見送った少し特殊な物件の特徴

・水道設備が山水しかない物件

・隣家がゴミ屋敷

・事故物件

・水道設備が山水しかない物件

上水道がなく、山からの水飲みの物件でした。

水道のインフラ工事に、お金がかかるため見送りました。

・隣家がゴミ屋敷

物件自体の状態はよかったのですが、隣の家がゴミ屋敷でした。

外に溢れんばかりのゴミがあり、住環境が悪いことから見送りました。

・事故物件

家の庭で焼身自殺した物件と玄関で首吊り自殺をした物件を内覧。

何か不気味さを感じ、両方とも敷地内に入ることなく見送りました。

まとめ

内覧して見送った物件5選

①建物が大きすぎる

4LDK以上になるとリフォーム費用・ランニングコストがかかりやすい

②敷地全体が湿地

湿け地に立つ家は、床下全体が湿気やすく、その結果白蟻の被害に遭いやすくなってくる

③災害の恐れがあるエリア

ひとたび災害が起こり、建物に被害があれば、入居者さんの命を脅かすことになりますし、建物が被災すれば修繕コストが大きくかかってくる

④便利の悪い立地

便利の悪い立地では入居付けが難しい。

⑤屋根・基礎の劣化が激しい

簡単に区別すると表面的で直せるか、そうでないかを基準にしている。

表面的なリフォームで済みそうな場合は検討の余地あり。

以上が、失敗する可能性が高い戸建物件の特徴5選でした。

戸建物件は一つとして同じ物件がありません。そのため内覧をして、自分なら快適に住めるかどうかを重要視して見学を行います。

この記事が物件選定時に参考になれば、とても嬉しいです。