【セミリタイア実現へ】不動産投資で月20万円のキャッシュフローを得る方法

不動産投資に興味あるサラリーマン

・不動産投資で月20万円ほどキャッシュフローがあればいいのになぁ

・どうやったら月20万円のキャッシュフローを得れるのか具体的に知りたい

この記事では、上記の方向けに関する記事です。

ブログ管理人

2015年より不動産投資を始めました。

現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。

家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。

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こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。

不動産投資の指標の一つとして分かりやすいのは、『キャッシュフロー』になります。

キャッシュフローとは

家賃収入-(借入金返済額+諸経費) = キャッシュフロー

詳しいキャッシュフローの説明はこちらから

不動産投資キャッシュフローの計算方法【簡単計算】

給与所得とは別に、月20万のキャッシュフローがあれば、働き方や暮らし方を大きく変えることができます。

私は現在、戸建て不動産を10棟投資運営しており、キャッシュフローは月に20万円を超えています。

その経験をもとに「不動産投資で月20万のキャッシュフローを得る方法【セミリタイア実現へ】」を実例をもとに解説していきます。

「戸建て物件」「中古アパート」「新築アパート」「区分マンション」の4つの事例をもとに、「月20万のキャッシュフローを得る方法」の目安を紹介していきます。

「不動産投資で月20万のキャッシュフローを得る方法」

「不動産投資で月20万のキャッシュフローを得る方法」

①戸建て物件を10棟購入する

②中古アパートを2棟購入する

③新築アパートを2棟建てる

④区分マンションを10戸購入する

以上が、「不動産投資で月20万のキャッシュフローを得る方法」の目安になります。

詳しく解説していきます。

なお、今回の事例を分かりやすくするために、条件を揃えます。

条件設定

返済比率:50%

諸経費:家賃に対する15%

1戸あたりの家賃:6万円(戸建て物件の基準とする)

①戸建て物件を10棟購入する

戸建て物件であれば、10棟程度で月20万円のキャッシュフローを得ることができます。

戸建て物件での実現

資産性:低

流動性:高

難易度:中

家賃6万円 – (返済額3万円 + 諸経費0.9万円)= 1戸あたり毎月のキャッシュフロー:2.1万円/戸

1戸あたり毎月のキャッシュフロー:2.1万円/戸 × 10戸 = 毎月キャッシュフロー21万円

この方法は、築古戸建て物件をメインに買い進めるため、資産性が低くなりがちです。

ただし、戸建て物件の場合は、投資家以外でも一般で売買されやすいため、物件自体の流動性は比較的高いのが特徴です。

私が実際に行っている戸建て不動産投資に近いです。

物件購入を間違うことがなければ、大きく失敗することはありません。そのため難易度は「中」としています。

②中古アパート(6戸)を2棟購入する

中古アパート(6戸)であれば、2棟程度で月20万円のキャッシュフローを得ることができます。

中古アパートでの実現

資産性:中

流動性:低

難易度:中

家賃6万円 – (返済額3万円 + 諸経費0.9万円)= 1戸あたり毎月のキャッシュフロー:2.1万円/戸

1戸あたり毎月のキャッシュフロー:2.1万円/戸 × 12戸 = 毎月キャッシュフロー25.2万円

地方の中古アパートを融資を使って買い進める方法です。キャッシュフローが出やすく、拡大性があるのが特徴です。

キャッシュフローが出やすい分、資産性は「中」と言えます。

ただし、中古のアパートを購入するのは、融資が引ける投資家(もしくは企業)が購入先になるのが一般的で、人数は少なく物件の流動性が低いです。

中古物件で利回りは出やすいが、物件の維持管理を常に検討していく必要があるため、難易度は「中」としています。

③新築アパート(5戸)を2棟建てる

新築アパート(5戸)であれば、2棟程度で月20万円のキャッシュフローを得ることができます。

新築アパート(5戸)での実現

資産性:高

流動性:中

難易度:高

家賃7万円 – (返済額3.5万円 + 諸経費1.05万円)= 1戸あたり毎月のキャッシュフロー:2.45万円/戸

1戸あたり毎月のキャッシュフロー:2.45万円/戸 × 10戸 = 毎月キャッシュフロー24.5万円

新築ということもあり、当然資産性は最も高い状態です。

ただし、流動性については、中古アパート同様に融資が引ける投資家が購入先になるのが一般的ですが、新築バリューで中古アパートよりも流動性が高いとみています。

新築の場合、土地からの開発から物件の設計・施工までの期間が1年以上かかります。また、資金繰りや全室空室からのスタートなどを含めると難易度は高めです。

④区分マンションを10戸購入する

区分マンションであれば、10戸程度で月20万円のキャッシュフローを得ることができます。

区分マンションでの実現

資産性:中

流動性:中

難易度:中

家賃7万円 – (返済額3.5万円 + 諸経費1.05万円+管理費0.5万円)= 1戸あたり毎月のキャッシュフロー:1.95万円/戸

1戸あたり毎月のキャッシュフロー:1.95万円/戸 × 10戸 = 毎月キャッシュフロー19.5万円

区分マンションの場合、他の投資と比較して、マンション管理費用が支出として含まれてきます。

区分マンションは、物件への価値よりも権利への価値が重要です。そのため、築古物件や価値の下がった区分マンションは資産性が顕著に低くなりやすいです。

区分マンションは、都市部に多く一般にも流通することから流動性は「中」です。初心者が不動産投資を始めるとっかかりとして区分マンションから始める事例を見かけます。

ただし、詐欺まがいの物件も多く存在するため、注意が必要です。

私は、戸建て物件しか購入・運営をしたことがありませんが、書籍やブログのデーターをもとにあくまで一つの目安として数字を紹介しています。ご了承ください。

「月20万円のキャッシュフローの現実」

ここでは、月20万円のキャッシュフローがあればどのような暮らしができるかを紹介していきます。

結論としては、私の暮らしはキャッシュフローが0円の時と全く変わらないです。

月20万円もキャッシュが入ってくるなら、その分贅沢できるだろうと思われそうですが、実際には違います。

その理由は、不動産で得たキャッシュを次の物件を買い進めるための資金にしている方です。

そのため、月20万円入るからといってそのお金を使うことはなく、次の物件購入やリフォーム費用に消えていきます。

月20万が1年続いたところで、年間240万円程度です。戸建て物件1棟すら投資できない金額です。

自分自身、不動産投資のフェーズを拡大期と捉えており、キャッシュフローは全て次の物件へ再投資しています。

その後、戸建て物件でキャッシュを貯めて、一定の準備ができれば、新築物件へ資産形成を移行する予定です。

月20万円のキャッシュフローの現実

・月20万円のキャッシュフローは使わない

・戸建て物件購入・リフォーム費用へ再投資

・キャッシュを貯めて、資産性の高い新築物件へ移行

「まとめ」

不動産投資で月20万のキャッシュフローを得る方法

①戸建て物件を10棟購入する

②中古アパートを2棟購入する

③新築アパートを2棟建てる

④区分マンションを10戸購入する

以上、「不動産投資で月20万のキャッシュフローを得る方法」を紹介してきました。

どの方法も当然メリット・デメリットがあります。また投資家の投資スタイルや目的によって、①〜④のどの方法を選択すれば良いのか検討する必要があります。

検討の際に、自分の強みにあったやり方を選ぶと、不動産投資の成功率は上がります。

私の場合、地方在住で元々リフォームの経験・知識があり、DIYスキルもありました。

そのため、①戸建て投資が自分の強みに合っていると思い、物件を買い進めています。

このブログでは、不動産投資をメインに自分の実体験をもとに役に立つ情報発信をしていきます。

この記事を読んで参考になれば嬉しいです。

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