戸建て賃貸物件1棟目が買えない本当の理由【完璧を目指さない】

不動産投資に興味がある人

・戸建て不動産投資を始めないけど全然物件が買えないなぁ

・自分が思うような物件が見つからないなぁ

この記事では、上記の方向けに関する記事です。

ブログ管理人

2015年より不動産投資を始めました。

現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。

家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。

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こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。

先日、友人から不動産投資を始めたいと相談がありました。

その友人は1年以上前から物件を探しているのですが、自分が思ったような物件がなくなかなか買うことができないと悩んでいました。

そして、なぜ私が戸建て物件を増やしているのかとても不思議で、何かウラの情報があるに違いないと言ってきます。

確かに、自分が物件を買って来た実績で、不動産仲介業者さんからの紹介はあります。

しかし、私が1棟目を購入した時は、実績ない状態で情報収集などを行い、なんとか1棟目の物件を購入して、不動産投資を始めることができました。

戸建て賃貸物件を安くで買う方法【結論は地道な情報収集】

その時の体験から、今回は、「戸建て賃貸物件1棟目が買えない本当の理由【完璧を目指さない】 」という内容で解説していきたいと思います。

「1棟目が買えない本当の理由」

1棟目が買えない本当の理由

理想の物件を求めすぎている。

戸建て賃貸物件に、完璧な物件はほとんどない。

以上が、「戸建て賃貸物件1棟目が買えない本当の理由【完璧を目指さない】 」になります。

詳しく解説していきます。

「戸建て賃貸物件に完璧はない」

まず、私が購入している物件で”完璧な物件は一つとしてありません”でした。

一度、投資物件として「完璧な物件とは何かの定義」からおさらいします。

完璧な投資物件

・物件価格が安い

・リフォームの必要がない

・立地が良い

・入居者が付いている

こんな物件あったらいいですね。即買いです。

基本的には、この真逆の物件しかないと思うくらいがちょうど良いでしょう。

実際の投資物件

・物件価格が高い

・リフォームの必要がある

・立地が悪い

・空き家

実際は、大抵の物件がこんな感じです。

これらの条件をなんとかして収益物件としていくことが、「不動産投資家の仕事」になります。

つまり、不動産投資を行いたいのであれば、物件を買うのが目的でなく、物件をどのように収益物件に変えるかを常に考える必要があります。

「収益物件に変える方法」

とはいえ、初心者がいきなり収益物件を作り出すのは、難易度が高いと思われるでしょう。

ここでは、実際の物件を収益物件に変える方法を紹介していきます。

実際の投資物件

・物件価格が高い

・リフォームの必要がある

・立地が悪い

・空き家

先ほど紹介した実際の物件条件です。これらの条件を収益物件に変える方法を説明します。

・物件価格が高い

物件価格が高いから買えないのであれば、指値交渉をする方法があります。

不動産売買の場合、最終的には売主と買主の合意で価格が決まります。

つまり、売値600万円の物件があるとします。

買主側の希望で300万円で交渉して、売主からの合意が取れれば、売買価格が300万円になります。

不動産サイトに掲載されている不動産価格は、あくまでも売主希望価格です。

どうしても自分の予算に合わないのであれば、指値をして値段交渉します。

うまく合意が取れれば、自分の予算通りの価格で買うことができます。

物件価格を”300万円値下げ”した方法【戸建不動産投資家が解説】

・リフォームの必要がある

大抵の戸建物件の場合は、物件の老朽化により修繕・リフォームが必要になります。

修繕・リフォームを行うには、ある程度の経験と知識が必要になります。

業者さんにお願いすれば良いのですが、思わぬ修繕が必要になることがあり予算以上にコストがかかってしまうことがほとんどです。

そのため、ある程度は自分で判断をして、リフォームの範囲やコストのコントロールをする必要があります。

工事別のリフォーム費用の目安を公開【戸建不動産投資家が解説】

・立地が悪い

立地が悪い場合、入居者のターゲットを考え直す必要があります。

通常の戸建て賃貸物件の場合、ファミリー層がターゲットになりますが、肝心のファミリー層は、立地が良いところを優先して入居していきます。

そのため、立地が悪い物件では、ファミリー層向けのプランを立てるのは、得策ではありません。

例えば、単身向けであったり、セカンドハウス向けといったプランに見直し、”立地に合わせた客付け”を意識づけしましょう。

衰退していく地方へ不動産投資しても大丈夫?【投資の生き残り戦略】

・空き家

大抵の場合は空き家です。空き家の場合は、入居付けをします。

入居付けするには、上記で紹介したように修繕・リフォームを行い、その後入居募集をかけます。

入居募集をする場合、募集をお願いする不動産屋さんは1社だけでなく複数社に募集を依頼しましょう。

複数社に依頼することで、多くの入居希望者に情報が届くようにします。

【空き家問題はチャンス】 空き家対策は”収益物件”に変えること

「それでも買えない人へのおすすめの行動」

収益物件にする方法を理解しても、物件が買えないのは、「もしも失敗したときの恐怖や不安」があるからです。

失敗した時の恐怖や不安を少なくするには、自信をつけるために行動するしかありません。

私が初めて物件を購入する時にも、恐怖と不安がありました。

しかし、自分なりに勉強や行動をすることで徐々に自信がつき、1棟目を購入することができました。

物件を買うことができない人へおすすめの行動

①不動産投資の書籍を読み、勉強する

②不動産投資家のセミナーに行って、話を聞く

③不動産サイトを見て、自分なりにシュミレーションを繰り返す

④不動産投資系YouTubeを見る

戸建不動産投資で失敗を回避する方法【やり方はシンプル】

①不動産投資の書籍を読み、勉強する

私が不動産投資を始める前に、不動産に関する書籍を100冊以上読みました。

書籍を読むことで、不動産投資の知識と専門用語を徐々に理解ができて来ました。

ただ、100冊も読むのは大変なので、私がおすすめする書籍を関連記事にまとめました。

ぜひこちらも参考にしてください。

不動産投資の初心者向けおすすめ本10冊【戸建不動産投資家が厳選】

②不動産投資家のセミナーに行って、話を聞く

不動産投資家の話を聞くのが、一番参考になります。

セミナーに参加して、実際の経験を聞くと不動産投資の具体例を知ることができ、とても参考になります。

③不動産サイトを見て、自分なりにシュミレーションを繰り返す

不動産サイトに載っている物件を、自分なりにシュミレーションを行います。

利回り計算やリフォーム内容を考えることで、実践的な考えが身につきます。

④不動産投資系YouTubeを見る

最近では、不動産投資系YouTuberの方が増えてきています。

動画なので、初心者でも理解がしやすくとても分かりやすいです。

「まとめ」

1棟目が買えない本当の理由 まとめ

・戸建て賃貸物件に完璧はないを知る

→収益物件に変えていくことがが、「不動産投資家の仕事」。完璧な物件はないと思っておく。

・投資家の仕事は、収益物件に変えること

→不動産投資を行いたいのであれば、物件を買うのが目的でなく、物件をどのように収益物件に変えるかを常に考える必要がある。

・それでも買えない人へのおすすめの行動

 ①不動産投資の書籍を読み、勉強する

 ②不動産投資家のセミナーに行って、話を聞く

 ③不動産サイトを見て、自分なりにシュミレーションを繰り返す

 ④不動産投資系YouTubeを見る

以上が、「戸建て賃貸物件 1棟目が買えない本当の理由」になります。

以上のような内容を、1棟目を買えない私の友人へは以上のアドバイスしたいと思います。

また、同じように、最初の1棟目の物件が買えず、悩んでいる方へ参考になれば嬉しいです。

このブログでは、不動産投資をメインに自分の実体験をもとに役に立つ情報発信をしていきます。

この記事を読んで参考になれば嬉しいです。

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