【戸建て賃貸物件10棟目購入】 セミリタイアに一歩近づきました。

不動産投資に興味がある人

・戸建て不動産投資に興味があるけど、詳しい内容を知りたいなぁ

・不動産投資を始めたいけど、よく分からないなぁ

この記事では、上記の方向けに関する記事です。

ブログ管理人

2015年より不動産投資を始めました。

現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。

家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。

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こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。

2020年に入り、はじめての戸建物件の決算を行いました。

しかも、初の9.10棟目の2棟同時決算です。

そこで今回は、「【戸建て賃貸物件10棟目購入】 セミリタイアに一歩近づきました。」という内容で、新たに購入する戸建物件について解説していきます。

購入した経緯や今後のリフォーム内容も詳しく紹介していきます。

【戸建て賃貸物件10棟目購入】

まずは、「物件のスペック」を解説していきます。

物件スペック

9棟目:築年数不詳 木造2階建て

間取り5DK+車庫

10棟目:築年数40年 木造2階建て

間取り5DK

この2棟の物件は、同一敷地内に2棟建っています。

各建物が完全独立をしており、”1棟ずつとして賃貸可能”と思っています。

気になる値段ですが、土地建物で200万円で購入しました。

ちなみに、指値交渉をして500万円→200万円で交渉成立しました。

「物件費用を公開」

今回の取引にかかった費用を紹介します。

費用公開

物件価格:2,000,000円

固定資産価格:38,471円

登記費用(所有権移転登記):121,660円

登記費用(抵当権設定):61,200円

契約書印紙:1,000円

仲介手数料:110,000円

抵当権設定手数料:33,000円

合計:2,365,331円

資金調達は、地元の信用金庫に依頼しました。

物件購入費用200万円とリフォーム費用200万を合わせて、400万円で融資を引きました。

融資条件は、金利1.6%の10年返済(元金均等返済)となりました。

毎月の返済額は3.8万円で、返済比率は48.5%になります。

「物件購入の経緯」

この物件を内覧したのは、2018年11月。ちょうど1年以上前のことでした。

知り合いの不動産業者さんからの紹介でした。

内覧時に2棟あることは分かり、2棟共を賃貸物件にできれば、収益物件にできると思っていました。

しかし、当時は売却希望を出したばかりで、500万円から値引きすることはできないとのことでした。

そのため、物件を購入することは諦めていました。

その後半年経ち、不動産業者さんから300万円でどうですか?とのオファーをいただきました。

500万円→300万円は魅了的な値引きでしたが、やはり収益性のことを考えると厳しいと判断。

300万円時点でもお断りをしました。

「指値交渉成功」

その後、初の内覧から1年が経ちました。

2019年12月、戸建不動産を増やしていきたいと思い、不動産の情報収集をしていました。

その際に、この物件がまだ残っていることに気づきました。

そこで、もう一度内覧を行い、収益プランを検討してみました。

収益プラン

家賃4万円×2棟 = 8万/月(96万円/年)と設定

2棟ともリフォームの必要があり、概算リフォーム費用が200万円

①物件価格:300万円での検討

諸経費30万円+概算リフォーム代200万円

利回り:18.11%

②物件価格:200万円での検討

諸経費30万円+概算リフォーム代200万円

利回り:22.32%

目標利回りを20%以上としているため、収益性を重視するのであれば、物件価格200万円で交渉する必要がありました。

上記の検討結果を不動産屋さんに伝えて、200万円の指値交渉をすることにしました。

その結果、指値200万円が通り、売買成立となりました。

「今後のリフォーム計画」

リフォームの内容ですが、物件が古いことから、器具や内装のグレードアップというよりも修繕がメインになります。

幸いなことに、水洗化ができている物件だったので、その点はよかったです。

リフォームの内容

・朽ちた畳から床板へ

・サッシ入れ替え

・浴室修繕(塗装、カラン入替え)

・洗面化粧台入れ替え

・一部リビングダイニングは内装改修

・車庫修繕

・付帯設備(鉄骨屋根など)解体撤去

・給湯設備入れ替え

諸々合わせて、リフォーム費用200万弱の予定です。

リフォーム費用をかけ過ぎても、家賃に反映しずらく、利回りを上げることができないので、必要最低限のリフォームにしぼり、家賃を低めに設定しています。

「セミリタイアへの一歩前進」

一気に2棟手に入ったことは運が良かったです。

早速リフォームを開始して3月中には入居ができるように急いで手配をしました。

私が目指す戸建不動産投資で、セミリタイアに一歩近づくことができそうです。

これまでの保有物件と、今回の物件を手に入れたことによる物件を比較して、セミリタイアにどのくらい近づいたのか紹介します。

これまで保有物件

物件数:8棟(うち1棟を自宅) 

家賃収入:379,000円

毎月返済額:186,000円

返済比率:49.0%

借入総金額:1697万円

キャッシュフロー手取り:193,000円

今回の物件を購入したことにより、以下の通りになりました。

現在(2020年2月)の保有物件

物件数:10棟(うち1棟を自宅) 

家賃収入:459,000円(+家賃4万円×2棟)

毎月返済額:224,000円(+返済38,000円)

返済比率:48.8%

借入総金額:2097万円(+400万)

キャッシュフロー手取り:235,000円(+42,000円)

セミリタイアまでの目標は、毎月の家賃100万で、キャッシュフロー50万です。

このペースで、年間3棟ずつ買い続ければ、3〜4年後には達成可能でしょう。

もしくは、新築・中古アパートといった資産を組み込めば、さらにセミリタイアへの道は早まります。チャンスをうかがいつつ、コツコツと物件を買い進めていきます。

この記事が参考になれば嬉しいです。