この記事では、上記の方向けに関する記事です。
ブログ管理人
2015年より不動産投資を始めました。
現在10棟の戸建不動産物件を所有しています。
家賃収入は毎月40万円程度。手取額で約20万円程度の不動産所得があります。
こんにちは。いなか不動産のにんじん🥕です。
私は、2015年からボロ戸建て不動産を中心に、現在10棟物件を購入してきました。
ボロ戸建ての価格の範囲は、”100万〜300万円程度”の物件がほとんどです。
そして、ボロ戸建て物件といっても、リフォームをすれば十分に住むことができ、賃貸物件として運用することが可能になります。
現在では、その可能性を知ってから、物件数を増やし、徐々に拡大をしています。
今回は、私が実際に『100万円でボロ戸建物件を買ってみた 』体験談を詳しく解説していきます。
これから、ボロ戸建て不動産投資を始めてみたい方の参考になれば嬉しいです。
「100万円でボロ戸建て物件を買ってみた 」
2016年購入
平家戸建て(２LDK＋土間 築年数70年ほど)
総額500万円(物件価格100万+リフォーム費用400万 )
家賃5.6万円 表面利回15%
物件価格は100万円でしたが、老朽化の修繕と設備一新により、リフォーム費用が400万円も掛かってしまいました。
私の表面利回り目標は20%以上ですが、この物件に関しては、表面利回り15％と少し低めです。
間取りは、2LDK+土間スペースあり。庭が広いので、車が5台は駐車可能です。
「ボロ戸建て購入の経緯」
この物件を見つけたのは、”地元不動産屋のホームページ情報”からでした。
ホームページの写真を見る限りでは、物件の外観状態は悪くありません。
物件情報が出たその日にさっそく不動産屋へ連絡。
内覧のアポを取りました。
ちなみに、不動産屋のホームページには、物件価格400万円と掲載。
写真を見る限り、400万円では利益が残らないので、現場で指値交渉をするつもりで内覧に行きました。
「いざボロ戸建ての内覧へ」
やはり、ホームページの写真通り、物件の外観状態は悪くありませんでした。
内部は、かなりボロボロで素人が見ると引く感じです。(動物が侵入した形跡あり)
内部の床が抜けていることと、浴室以外の水回り設備老朽化により改修が必要でした。
その状態を見て唖然としていると、金額について不動産屋さんから提案がありました。
「100万円で、所有者に聞いてみましょうか？」
元々から値下げ交渉をするつもりだったので、好都合でした。
100万円ならリフォームすれば、なんとかなるかと思い、その場で買付申し込みを行いました。
交渉の末、「所有者も遠方にいたこと」「物件の老朽化」「動産はこちらで処分をする」という条件で、”100万円”という価格で売買成立しました。
不動産屋サイト閲覧
(基本的には毎日情報を閲覧しています)
⬇︎
当初物件価格400万円
(リノベーション費用が300〜400万円かかるため、物件売買価格の400万では割に合わない)
⬇︎
交渉の末、100万円で交渉成立
（結果として、破格の値段で交渉成立）
物件の内覧を行う際には、必ず見るべきチェック項目があります。
この物件は内部はボロボロでしたが、リフォームをすれば再生できると確信がありました。
「ボロ戸建てリフォーム内容」
基本的に、ボロ戸建て物件は、価格が安ければ安いほど、物件に何らかのリスクを抱えていることがあります。
今回の物件は、100万円の破格の安さでも、この物件であえて選んだ理由が３つあります。
①屋根が葺き替えたばかりで新しい
②駅・スーパーが比較的近い立地
③主要構造部に傾きが見られない
以上の理由から、この物件の購入を決めました。
多少コストが掛かっても、リフォームを行えば、良い物件になると確信していました。
結論からいうと、リフォーム費用は400万掛かりました。
その内訳がこちらです。
①水廻りの改修：1,500,000円
②床下の防湿対策：500,000円
③内装改修：700,000円
④間取りの変更：200,000円
⑤その他：100,000円
リフォーム合計：4,000,000円
実際には、自分が当初に予定したよりも、リフォーム費用が膨らみました。
その原因は、床下の白蟻被害と水道電気の設備が古く、再利用するには”全て入れ替える”しかないからでした。
購入前に、もう少し床下の点検や設備の点検をしておけば、事前にリフォームコストを算出できたと反省しています。
「100万円でボロ戸建て物件を買ってみた 現在と反省点」
この物件は、リフォーム完成後募集して、約１週間で入居が決まりました。
ファミリーに入居いただき、現在も入居中です。
ただ、物件価格とリフォーム代に総額500万円を入れたので、回収にはあと5年ほどかかる計算です。(入居から2.5年経過)
この物件での反省点は、リフォームに費用をかけ過ぎたことです。
今なら利回り２０％を目標に、もう少し絞ったリフォームが出来たのではないかと思っています。
「まとめ」
結果として、物件自体の老朽化のため、リフォーム代が400万円掛かってしまった。
目標とする『表面利回り20%』が達成できず、大反省です。
この経験から、ボロ戸建てについては、物件の状態次第では”100万円以下”で購入したほうが良いと思っています。
最悪の場合、今回のようにリフォーム費用がかかりすぎて、利回りが悪化して、資金が回収できないという可能性があるので、注意が必要です。
ボロ戸建て不動産は、物件価格が低く魅力的な反面で、物件の老朽化が酷い場合リフォームに多くのコストがかかってしまう場合があります。
リフォームにコストをかけ過ぎて、投資としての利回りを下げてしまっては、意味がありません。
費用対効果を十分に検討した上で、ボロ戸建て不動産投資を行う必要があります。
このブログでは、不動産投資をメインに自分の実体験をもとに役に立つ情報発信をしていきます。
この記事を読んで参考になれば嬉しいです。
Follow @inaka_ninjin
・安い物件はあるけど、ボロボロでどうしようもないなぁ
・ボロ戸建不動産を買うと、どうなるか興味があるなぁ